房地产会计核算(房地产会计必备).doc

PAGE PAGE 45 第三讲 开发产品成本的核算 一、开发产品成本项目的构成 （一）开发产品成本的内容 开发产品成本，是指房地产开发企业，在房地产开始经营过程中所耗费的对象化的各项费用。要核算开发产品的成本，首先要弄清开发产品成本的种类和内容。 开发产品成本按其用途，可分为以下四类。 1．土地开发成本 土地开发成本，是指房地产开发企业开发土地(即建设场地)所发生的各项费用支出。 2．房屋开发成本 房屋开发成本，是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。 3．配套设施开发成本 配套设施开发成本，是指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计人开发成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本 代建工程开发成本，是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等所发生的各项费用支出。 （二）开发产品成本的项目 开发产品成本，在会计核算业务上，将其费用划分为如下六个成本项目。 1．土地征用补偿费 它指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2．前期工程费 它指土地、房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究，以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。 3．基础设施费 它指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用。 4．建筑安装工程费 它指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等 5．配套设施费 ． 它指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6．开发间接费 它指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 二、发包开发工程的核算 （一）发包工程内容及价款结算方式 1．发包工程项目的内容 房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，如不采用自营方式，可以采用发包方式。 对发包的基础设施和建筑安装工程，一般采用招标、议标方式。通过工程公开招标或邀请施工企业议标，将工程发包给施工企业的，按工程标价进行结算。 开发企业要根据工程承包合同条件的规定，同承包工程的施工企业签订工程承包合同。承包合同是发包开发企业和承包施工企业为了完成承发包工程，根据批准的设计文件和中标标函内容所签订，明确双方相互权利、义务关系的协议。它一般应具备以下主要内容： (1)工程名称和地址； (2)工程范围和内容； (3)开、竣工日期； (4)工程质量、保修期及保修条件； (5)工程造价； (6)工程价款的支付、结算及交工验收办法； (7)设计文件和技术资料提供日期； (8)材料、设备的供应和进场期限； (9)双方相互协作事项和违约责任等。 开发企业应将承包合同副本送开户银行作为结算工程价款的依据。 2．发包工程价款结算的方式 开发企业与施工企业在工程承包合同中规定的工程价款的结算，应根据国家有关工程价款结算办法，结合当地的有关规定具体确定。从目前各个地区所采用的工程价款结算方式来看，归纳起来，主要有如下三种： (1)按月结算。就是按照每月实际完成的分部分项工程进行结算。因为建筑安装工程等虽具有个体性的特点，但不同的工程，都是由一定的分部分项工程构成的。每一个分部分项工程，都有一定的施工内容、质量标准和统一的计量单位，并在短期内可以完成。国家为了管理工程造价而制定的工程预算定额和地区预算造价，都是以分部分项工程为基础的。因此，根据验收合格的各月份已完分部分项工程的工程数量和预算单价等计算的工程造价，就是各月份应结算和支付的工程款。如果招标发包工程，工程标价与工程造价不同时，应按工程标价占工程预算造价的百分比进行调整计算。在具体做法上，各个地区也不尽相同，目前一般都实行月中预付、月终结算。月中预付，指在月中按照当月施工计划所列的工作量一半预付；月终结算，即在月末