xx商业广场物业运营成本测算.docVIP

某商业广场物业运营成本测算???????? ??根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。??? ??一、超市：??? ??18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3?000?m2，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。??? ??二、统一经营商场：??? ??16#、16#A、17#?楼，建筑面积约17?000?m2，实际经营面积约为12?400m2?。?16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15?270?m2?，经营面积为11?140?m2，柜位面积为?7?270?m2。??? ??（一）电费：??? ??1、?照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m2（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m2，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：??18W/m2×12h×30×12×11140?m2÷1000=866?244?KWh???（公式：参照行业标准18 W/m2×12h营业时间×30天×12个月×商场建筑面积）÷1000 W ??2、?空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月—?9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。??? ??华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m2左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m2。则制冷阶段的每平方米耗电量为：??? ??35W/m2×12h×30×5=63?000?W/m2=63?KWh/m2??? ??通风负荷按3W/m2计算，则通风每平方米耗电量为：??? ??3W/m2×12h×30×7=7?560?W/m2=7.56?KWh/m2??? ??则商场空调平均每平方米年耗电量为：?63+7.56=70.56?KWh??? ??则商场空调年耗电量为：?70.56×11140=786?038?KWh??? ??3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：?7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145?800?KWh??? ??则商场年总耗电量为：?866?244+786?038+145?800=1?798?082?KWh??? ??北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：??? ??0.8元/KWh×1?798?082?KWh?=1?438?466元??? ??（二）水费：??? ??商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：??? ??50×30×12+120×30×5=36?000???? ??北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：??? ??4.4元/吨×36?000吨=158?400元??? ??（三）物业管理人员工资：??? ??经理1人：3500元/月??? ??主管3人：2000×3=6000元/月??? ??一级职员2人：1200×2=2?400元/月??? ??二级职员19人：1000×19=19?000元/月??? ??三级职员5人：900×5=4500元/月??? ??员工26人：700×26=18200元/月??? ??工人8人：500×8=4000元/月??? ??人员工资共：57600元/月? ??年工资总额及保险：57600×12×（1+32.5%）=元??? ??（四）年设备、设施维修、保养材料费：元??? ??（五）年空调水处理费每月约为：30000元??? ??（六）年工具、工装等装备费：12000元??? ??（七）年保洁耗材费；24000元??? ??（八）年外围物业管理费：72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。??? ??（九）取暖费：??? ??由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m2，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，