附录四估值报告.PDF

下文載列獨立估值 師國際評估有 限公 司就其於 二零 一七年 十二月三十 一 日對本 集 團的物業權益進行估值而發 出的函件全文 、估值概要及估值證書 ，以供載入本文件 。 香港九龍 尖沙咀麼地道63號 好 時 中心 12樓12 13室 敬啟者 ： 吾等遵照 閣下指示 ，對光麗科技控股有 限公 司 （「貴公 司」）及其 附屬公 司 （以下 統稱 「貴集 團」）於香港特別行政 區 （「香港」）及 中華人 民共和 國 （「中國」）持有 的物業權 益估值 （物業詳情 的較詳 細 資料載於本報 告估值 概要 ），吾等確認 已視 察 、作 出相 關 調查 、進行相 關查詢及搜集並取得吾等認為必要 的進一步 資料 ，以 向 閣下提供吾等 所認為該等物業權益於二零一七年十二月三十一 日（「估值 日期 」）的資本價值 。 本 函件構成吾等 的估值報告 的一部份 ，闡釋估值 的基準及方法 ，以及說 明所作 出的假設 、業權查冊及 限制條件 。 有 關估值乃吾等對物業市值 的意見 ，根據香港測量 師學會 所遵從 國際估值準 則 理事會頒 佈 的《國際估值準則》的定義 ，市值指 「資產或負債經適當推銷後 ，由 自願買 家與 自願 賣 家在知情 、審 慎及 不受脅迫 的情 況下 ，於估 值 日期 以公平 交 易將 其 易手 可取得 的估計金額 」。 IV-1 對物業權 益進行估值 時 ，吾等 已遵守香港聯合交易所有 限公 司所頒 佈 的證券上 市規 則第5章及應 用指 引第12號 、香 港 測量 師學會 所 刊發 的 《香 港 測量 師學會 估 值準 則 （二零一七年）》及 國際估值準則理事會不時刊發 的《國際估值準則》所載的一切規定 。 吾等 的估值並無計及 因特殊條 款或情況 （如 非典型融 資 、售後租 回安排 、任何銷 售相 關人 士給 予 的特殊代價 或優 惠 ，或任何 特殊價 值 因素或買 賣成本 或任何相 關稅 項抵銷）所致 的估計價格升值或貶值 。 吾等 之估值亦 排 除資產於估值 日期 出售╱ 收購而可能產生之潛在稅項負債 ，包 括但不 限於利得稅 、營業稅 、土地增值稅 、資本增值稅 、印花稅及任何其他於估值 日 期之現行相 關稅項 。 再者 ，吾等之估值並不包括機器及設備 、存貨 、辦公室傢俱 、設備 、供應 品 、存 貨及備件 、屬 流動性質 的所有其他有形 資產 以及可能存有 的無形 資產 。 對香港物業 （其政府租契於一九九七年六 月三 十 日前 屆滿 ）進行估值 時 ，吾等 已 考慮 《中華人 民共和 國政府和大不列顛及北愛爾蘭聯合王 國政府 關於香港 問題 的聯合 聲 明》附件三所載 的聲 明及 《一九八八年新界土地契約 （續期）條例》，有 關租約 已在毋 須 支付地價 的情 況下續期 至二零 四七 年六 月三 十 日 ，自續約 日期起須 支付相 當於 當 時應課差餉租值3%的經修訂年租 。 於估值過程 中 ，估值物業權益首先按權益類型分類 ，然後按物業所在 國家分類 ， 最終劃分為 以下類別 ： 第一類 – 貴集 團在香港擁有及持有作投 資的物業權益 第二類 – 貴集 團在香港擁有及佔用 的物業 第三類 – 貴集 團在 中國擁有及佔用 的物業權益 IV-2 第 一類 第1項物業 為 貴集 團用 以在香 港 投 資而 持有 。第1項 物業 已租 賃予 一個 獨立第三方 ，而第二類第2項及第3項物業乃 由 貴集 團根據兩項集 團間租賃於香港持 有 佔用 。吾等 就物