北京市土地一级开发及经营性项目用地(集体土地)招拍挂前期开发流程及风险规避0818.ppt

（三）配套工程验收 1、消防验收。消防验收由建设单位组织，施工单位、监理公司、消防支队参与；消防验收前，需进行消防电气、设备检测工作；消防检测由市消防协会负责（具体由协会认可的检测公司操作）； 2、水电气暖验收。水、电、一次热网、天然气验收由专业垄断施工单位负责，建设单位参与； 3、其他配套工程(园林、市政、等)验收。其他配套工程完工后先由工程建设单位组织监理公司验收；验收通过后，再由建设单位验收委员会进行核查； 一、集体土地项目入市交易流程 * （三）提交材料 1、工程竣工验收备案表； 2、工程竣工验收报告(包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料及其它相关资料以及备案机关认为需要提供的有关资料)； 3、规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件； 4、施工单位签署的工程质量保修书； 5、商品住宅项目还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 6、城市建设档案管理部门出具的认可文件； 7、法规、规章规定必须提供的其他文件； 一、集体土地项目入市交易流程 * 第二部分 北京房地产开发项目风险规避 * （一）前期风险规避的必要性 1.前期风险规避是房地产开发经营企业内部机制运行的要求。 房地产开发公司要取得投资的成功，减少盲目性，就要求它认真地识别前期风险，严格地控制前期风险，巧妙地规避前期风险。比如：北京·百合公寓、北京御园、北京诚园、北京霄云路项目等项目均存在前期风险，如何规避前期风险对每一个项目来说都是一个重大课题。 二、北京房地产开发项目风险规避 * （二）前期风险规避是房地产开发公司所处的外部环境的要求。 一方面，由于国内外及区域的政治、经济、社会环境不断变化，在一定程度上增大了房地产开发公司投资的风脸性；另一方面，房地产市场是一个不充分市场，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发公司投资带来巨大的不确定性。比如北京·蓝色港湾项目和北京·维斯卡亚国际村项目就是典型代表。 二、北京房地产开发项目风险规避 * （二）前期风险规避的对策 1.前期风险的回避。风险的回避是对付风险最彻底的手段，它可以完全解除某一特定风险可能造成的损失。在房地产开发公司的风险规避中，它是一种简单有效的方法。 2.前期风险的预防和减轻。 （1）选择项目前做好准确预测。房产公司要加强市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会资料，认真剖析项目的规划、拆迁、政策风险，并且对此加以分析和综合，对项目进行可行性研究，建立一个庞大的信息系统，从而通过科学预测，选择适宜的投资方向，减少房地产投资开发的盲目性。 二、北京房地产开发项目风险规避 * （2）争分夺秒地加快办理各项前期手续，尽早取得项目的二级开发权。房地产项目前期手续的办理周期越长，项目受到各种不确定因素影响程度越大，因此，房地产开发公司应尽可能较早地取得二级开发权，尽可能缩短开发期有助于减轻风险。 3.前期风险的隔离与结合。前期风险的隔离是将公司所面临的风险进行空间和时间的分离，以便达到减轻风险损失的目的；前期风险结合是通过增加风脸单位的数量来提高公司预防未来风险的能力。具体措施包括： 二、北京房地产开发项目风险规避 * （1）通过寻求有丰富政府资源的合作单位或者有雄厚经济实力的合作单位，从而达到减轻风险损失的目的。比如：同中青旅合作的相关项目。 （2）通过扩大规模，从而增加风险单位，降低风险。同时立足现有市场，大力开拓二、三线市场的房产项目，从而使公司避免因区域环境影晌而带来的风险。比如：唐山项目就是典型代表。 二、北京房地产开发项目风险规避 * 第三部分 做好北京市前期工作的几点心得 * （一）做到“十心合一”。“十心”是指劳心、耐心、恒心、热心、信心、细心、决心、诚心、宽心和放心。 1.“劳心”。尽管自己不是最有天赋的员工，但是可以要求自己做一名最勤奋的员工。 2.“耐心”。对于政府职能部门领导对公司或者本人的批评要洗耳恭听，做一名忠实的倾听者。 3.“恒心”。对于前期工作的难点，要有一颗平常心去对待，不能半途而废，要持之以恒地坚持跟进下去，最后有可能感动对方。 4.“热心”。前期工作中接触的政府部门的工作人员多为实权派，但前期人员要学会做他们的热心朋友，帮助他们解决一些生活上的困难。 三、做好北京市前期工作的几点心得 * 5.“信心”。前期人员每天面对的都是政府官员，有时深感自己职位不高、权力不大，从而导致同政府官员打交道时信心不足，影响自己的潜能的挖掘。其实信心是在实践中经过一天天磨练、