完善城市土地储备制度思考.docVIP

完善城市土地储备制度思考 　　[摘 要] 本文通过作者在土地储备中心八年来的工作实践体会,阐述了现行土地储备工作制度对政府经营城市和促进经济发展的重要意义。本文重点在第三大部分,对现行机制运行中产生的问题及今后的发展对策进行深入浅出的分析与探讨。 　　[关键词] 土地储备制度 意义 问题 对策 　　 　　所谓城市土地储备制度,即城市政府机构依照法定的程序,运用市场机制,按照城市规划和土地利用总体规划,通过收回、收购、置换和征用的方式,把分散在土地使用者手中的土地集中起来.经前期开发整理后予以储备,根据市场需求情况,适时适量地投放市场再行出让,以有效配置城市土地资源的行为。 　　仙游县于2002年正式成立“县土地储备管理委员会”,下设“县土地储备中心”,成为具备正式法人代表地位的土地收购储备管理机构。自2000-2009年,县土地储备中心共盘活城区存量土地48幅,出让总金额超过15亿元,不仅为政府获得一笔相当可观的收益金,而且为困难企业改制兑现了资产,为优化城市基础设施提供大量资金。 　　1.实践证明:推行城市土地收购储备制度具有以下几方面的意义: 　　1.1可以充分发挥政府在土地市场中对资源配置的宏观调控作用。 　　通过土地收购储备,将分散状态的土地使用权逐步归集储备,做到“一个池子蓄水”;根据城市总体规划、经济发展需要及土地供应计划,对各类建设用地、供应计划、供应数量、结构、布局、时间等进行有效控制,并通过市场运作、进行有效配置。同时对土地储备与城市规划相衔接,有利于从长远利益着手,实现城市土地利用规划和城市总体规划的控制实施,避免短期行为。 　　1.2改善土地供应方式和手段,优化房地产市场投资环境。 　　储备后的土地通过前期开发工作,使生地、毛地变为“净地”(或称“熟地”),具备建设施工条件,减少开发商对前期开发工作的忧虑,缩短开发周期,同时净地出让时各种条件具备,开发建设技术参数明确,有利于公开招标、拍卖挂牌出让土地方式的推行,促进土地使用制度改革深化,规范土地交易行为和土地的统一整理,防止国有资产的流失,体现土地一级市场的公开、公正、公平竞争的原则。 　　1.3有利于土地资源的集约利用和经济的可持续发展。 　　土地资源集约利用的基本着眼点就是盘活城市存量土地,进行城市土地的优化配置,形成一个布局适当、结构合理、土地利用效率和综合效率最高的模式。城市土地的收购储备正是实现这一目标的最有效手段,尤其是工业用地应制定合理的投资强度,技术含量、环境要求等强制性指标,以引导土地集约利用和生存环境的保护,实现可持续发展。 　　1.4可以为城市建设集聚资金,是经营城市的核心。 　　经营城市的目的是建设繁荣城市,造福于民。土地资源是城市建设与发展的最重要物质基础,最大的国有资产。土地收购储备制度是促使城市国有土地显化资产价值方式的最有效办法,政府通过制定和实施土地储备计划来干预市场,使之向政府预期的方向发展,使政府从中获得巨大的土地增值收益。所以,土地储备制度是经营城市重要手段,是集聚城市建设资金的重要渠道。 　　土地储备制度作为土地管理制度的一项变革,经过多年的实践,已在许多方面产生十分积极的效果,但从房地产市场的整体来看,还存在一些有待解决的理论和实践问题,需要进一步探索和完善。具体分两个方面阐述: 　　2.目前运行中存在的问题 　　2.1工作机构的级别与工作权限问题 　　目前各地城市土地储备的工作机构不尽统一,因为土地储备工作是一项系统工程,必须得到规划建设、计划、财政、国土管理等政府各职能部门的支持配合,平行单位之间互相制约的事情都常常发生,作为股级单位,在土地储备活动中,要同政府这些科级部门进行协调和配合,其难度可想而知,常常要县政府分管领导出面协调才能凑效。仙游县土地储备管理委员会是县级设置,而下设的工作机构竟然是股级,其职能与可行使的工作权限矛盾是十分明显的,因“职大,权小”而难予行使。所以机构设置的级别决定了该机构的工作力度,这是亟待解决的问题之一。 　　2.2法律法规的配套问题、 　　土地收购储备制度建立的基础是政府对城市土地使用权实行强制性的统一收购,其唯一依据就是城市规划的需要。由于我国对土地权能的界定模糊,地方政府能否行使统一收购缺乏强有力的依据。虽然,现行《土地管理法》对于农地征用和收回城市土地使用权作出了某些规定,但是,对政府如何建立城市土地储备制度,如何运作城市土地基金,如何行使土地统一收购尚缺乏明确的法律规定。 　　2.3土地储备资金来源问题 　　全面实施城市土地储备制度需要大量的资金支持,从这几年的土地储备资金的来源看,除了银行贷款就没有别的融资渠道,虽然省政府已出台政策,规定从土地净收益中划出不低于20%比例,提取土地储备金,但由于县财政资金紧张、难以如