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幸福家园房地产项目可行性研究报告 PAGE PAGE 18 正 安 县 幸 福 家 园 房地产开发可行性研究报告 投资单位：遵义市浙安房地产开发有限公司 申报日期：2011年11月 目 录 第一部分：项目总论 ………………………………………………3 1项目背景 2项目概况 2.1项目名称 2.2项目建设单位概况 2.3项目地块位置及周边现状 2.4项目规划控制要点 2.5 主要技术经济指标 第二部分：市场研究 ………………………………………………5 1全国房地产行业发展分析 2正安县房地产市场环境分析 3区域市场分析与预测 3.1区域市场状况 3.2周边楼盘 3.3市场售价预测 第三部分：项目开发方案 …………………………………………10 1产品设计建议 2营销方案 3项目实施进度 第四部分：投资估算与融资方案 …………………………………11 1投资估算 2融资方案 第五部分：财务评价 …………………………………………………16 1投资估算 1.1开发成本估算 1.2销售收入估算 1.3现金流量 2融资方案 第六部分：不确定性分析 ……………………………………………16 1盈亏平衡分析 2敏感性分析 3风险分析 第七部分：研究结论与建议 ……………………………………17 第八部分：附录 …………………………………………………18 附表 第一部分：项目总论 = 1 \* GB4 ㈠项目背景 1.稀缺之地，升值潜力巨大 正安县位于 HYPERLINK /view/23633.htm \t _blank 遵义市东北中位地带，是贵州襟联 HYPERLINK /view/2833.htm \t _blank 重庆的前沿，县城北距重庆220公里，南距遵义140公里， HYPERLINK /view/22904.htm \t _blank 贵阳295公里，是渝南、黔北 HYPERLINK /view/20838.htm \t _blank 经济文化的重要交汇区域，古有“黔北门户”之称。全县辖19乡镇，152个村（社区、居委会），59万人，国土面积2595平方公里。 安场镇位于位于贵州省遵义市正安县北部，距县城约14公里，作为正安县城的拓展新区，周邻本县凤仪镇、格林镇、杨兴乡、碧峰乡、瑞溪镇，并与到道真县三江镇接壤。总面积147.9平方公里，辖14个行政村，1个社区，共138个村（居）民小组，人口7.3万人。镇内公路纵横交错，S207省道穿越全境，交通方便。集市活跃，商贸繁荣，非公经济发达，历来就是黔北重要的物资集散地，素有“小重庆”之称。 本地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段，为安场城区唯一一个大规模高品位小区。 2.地处成熟生活圈，享便利快捷生活 项目周边覆盖安场老街、新街，农贸城,超市,邮政,信用社,农业银行；各类配套齐全，生活便利。区域教育资源丰富 ,项目北面就是安场镇幼儿园,东面紧邻安场二小,距500米左右即安场一小,正安二中，五中也在本项目周边范围。 3.地呈菱形，面积较大，有利于规划 该地块为安场城区近两年出让最大面积的地块，地形呈菱形，完全有条件规划成为一个高质素的生活区。 4.客户就在周边之地 大量的客户就在周边。作为安场镇唯一的一个大规模高品位小区，为安场7.3万人首选之地，到正安县城仅10分钟车程，与县城相比具价格优势。 = 2 \* GB4 ㈡项目概况 2.1项目名称 正安县安场镇幸福家园项目。 2.2项目建设单位概况 遵义市浙安房地产开发公司于2011年6月以40万元/亩的价格获得该宗地。该项目预计开发周期为4年。 2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置 安场镇作为正安县发展一城两区的中心区域，已列入正安县城镇规划。未来正安县将以凤仪镇、安场镇为中心，凤仪镇的房地产开发如火如荼，而安场镇为房地产开发的处女地，本项目为安场镇唯一的一个大规模高品位小区。 ②宗地现状 1）该项目地块位于安场十号路与207省道交接处，占地面积约128亩。 2）新街、老街 项目西面是安场镇新街，为安场镇商业区，车站、工商、税务等政府机构均在此处；在往西则是安场镇历史悠久的老街，八圣宫等文化景点、邮局等均在此街。 3）地块周边配套设施 地块位于安场十号路与207省道交接处，处于安场城区中心地段。 商业配套：信用社（在小区内）、农业银行、超市等。 医疗卫生：安场镇卫生院。 文化教育：安场一小、二小，正安二中、五中。 公共交通：公共交通便利，安场至正安的公交车五分钟一班，境内有正安至各乡镇的过路车经过。 2.4项目规划控制要点 用地性质 居住、商业、办公（兼容旅馆业） 容积率 ≤2.6 建筑密度 ≤50% 绿地率 ≥28% 机动车位 宅住1泊位/