精品--2011年7月海口浪琴湾·国际顶级私人会所策划沟通案--著名商业地产策划.ppt

“中国商道会馆·君悦阁” 延用万科浪琴湾前期推广之名—“中国商道会馆”。其一为会所打开了品牌知名度，其二以“商业会馆”全面诠释项目含义，符合本项目定位。 “君悦阁”体现项目的尊贵、大气等高度，同时结合商道名义，全面拔高项目整体品质。 “中国商道会馆·君悦阁”将不仅仅是弘扬传统“商道”精神的现代会馆，而且更是一个助推整个“海南国际旅游岛”发展，为“海南”与“国际”、“经济”与“政治”提供商务信息交流的高端平台 Part2:项目初步定位及经营模式建议—主推案名建议 * 【会所经营三大性质】 商务型 高品质 会员制、半封闭式会所 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所经营性质定位 * 三大特征 私密性：过度私密性空间，区别于开放的办公空间； 商务性：虚拟商务空间，区别于纯休闲的娱乐空间； 创意性：空间的特征及风格与受众群得思想达到共鸣，以区别普通空间； 【会所三大特征】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所功能特征定位 * 品质生活配套 区域高端商业、娱乐核心 经营价值 通过高端会所获取可观的经济、社会价值 文化品牌 高品位的新东方文化 塑造高端品牌的形象名片 【价值定位】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所价值定位 * 新东方建筑风格，充分体现项目的尊贵、大气、文化味十足，使项目整体调性进行升华。将其打造成项目的符号，视觉的中心，拉升形象高度，提升项目品位。 【室内风格定位】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所装饰风格定位 * 备注：后期整改需结合室内设计公司双方研讨，制定合理的空间安排。功能各分区面积为估算面积。 楼 层 层高（㎡） 面积（㎡） 功能分区 数量（个） 面积（㎡） 娱乐休闲层（一层） 3 3000 红酒吧 1 650 台球室 1 700 雪茄吧 1 650 臻品收藏室 1 1000 餐饮休闲层（二层） 3 2000 接待大堂 1 600 多功能宴会厅 1 1400 商务休闲层（三层） 3 1000 贵宾厅 1 500 商务会议 1 500 养生休闲层（四层） 3 1000 冲浪按摩 1 500 水疗健身、棋牌室 1 500 合 计 12 7000 　 10 7000 【功能分区定位】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所功能分区定位 * * * * * * * 餐饮中心 * 女人有闲，重保养，经常性支出巨大。 根据市场数据分析得出，SAP是目前国内社区会所中经营效益最好的业态之一。 * 经营建议篇 Business advice article * 经营问题成为会所最大的问题： 厦门会所100%亏损； 广州会所约90%亏损； 深圳会所约84%亏损； 北京会所约60%亏损； 香港会所约20%亏损 国内会所定位的误区： 缺乏经营意识，一味按高档定为堆砌功能； 商业型会所前期设计未按商家使用功能进行设计； 会所定位不明确； 国内高端会所的现状： Part2:项目初步定位及经营模式建议—国内高端会所案例 * 雅颂居：会所做中餐油烟噪音污染大，多次投诉仍无人处理，无业主业委会 失败会所特征 香蜜湖1号，客户买房前对会所较为关心，但真正入住后少有人问津 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 * 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 星河湾四季会 北京棕榈泉国际公寓 大而专的封闭经营模式 深圳招商海月花园 小而精的半封闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 成功会所特征 Part2:项目初步定位及经营模式建议——国内会所经营模式 * 会所模式 档次定位 运营方式 盈利模式 适应性条件 案例 大而精的俱乐部模式 集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 俱乐部式经营 独立核算，经营成本不摊入物管费用 年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目 重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动，阶段性增加消费频次 城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向 具有特殊资源的项目，如高尔夫等 北京棕榈泉国际公寓 酒店式的开放经营模式 大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 完全酒店式经营，对管理方提出较高要求 酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店 项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求； 企业集团有实力和能力运作 广州珠江帝景 大而专的封闭经营模式 大型高档社区会所 半封闭式运营 部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营 外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求 社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求 深圳海月花园 香港阳明山庄 小而精的半封闭经营模式 以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区