精品--2011年7月海口浪琴湾·国际顶级私人会所策划沟通案--著名商业地产策划.ppt

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精品--2011年7月海口浪琴湾·国际顶级私人会所策划沟通案--著名商业地产策划

“中国商道会馆·君悦阁” 延用万科浪琴湾前期推广之名—“中国商道会馆”。其一为会所打开了品牌知名度,其二以“商业会馆”全面诠释项目含义,符合本项目定位。 “君悦阁”体现项目的尊贵、大气等高度,同时结合商道名义,全面拔高项目整体品质。 “中国商道会馆·君悦阁”将不仅仅是弘扬传统“商道”精神的现代会馆,而且更是一个助推整个“海南国际旅游岛”发展,为“海南”与“国际”、“经济”与“政治”提供商务信息交流的高端平台 Part2:项目初步定位及经营模式建议—主推案名建议 * 【会所经营三大性质】 商务型 高品质 会员制、半封闭式会所 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所经营性质定位 * 三大特征 私密性:过度私密性空间,区别于开放的办公空间; 商务性:虚拟商务空间,区别于纯休闲的娱乐空间; 创意性:空间的特征及风格与受众群得思想达到共鸣,以区别普通空间; 【会所三大特征】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所功能特征定位 * 品质生活配套 区域高端商业、娱乐核心 经营价值 通过高端会所获取可观的经济、社会价值 文化品牌 高品位的新东方文化 塑造高端品牌的形象名片 【价值定位】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所价值定位 * 新东方建筑风格,充分体现项目的尊贵、大气、文化味十足,使项目整体调性进行升华。将其打造成项目的符号,视觉的中心,拉升形象高度,提升项目品位。 【室内风格定位】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所装饰风格定位 * 备注:后期整改需结合室内设计公司双方研讨,制定合理的空间安排。功能各分区面积为估算面积。 楼 层 层高(㎡) 面积(㎡) 功能分区 数量(个) 面积(㎡) 娱乐休闲层(一层) 3 3000 红酒吧 1 650 台球室 1 700 雪茄吧 1 650 臻品收藏室 1 1000 餐饮休闲层(二层) 3 2000 接待大堂 1 600 多功能宴会厅 1 1400 商务休闲层(三层) 3 1000 贵宾厅 1 500 商务会议 1 500 养生休闲层(四层) 3 1000 冲浪按摩 1 500 水疗健身、棋牌室 1 500 合 计 12 7000   10 7000 【功能分区定位】 Part2:项目初步定位及经营模式建议—会所功能分区定位 * * * * * * * 餐饮中心 * 女人有闲,重保养,经常性支出巨大。 根据市场数据分析得出,SAP是目前国内社区会所中经营效益最好的业态之一。 * 经营建议篇 Business advice article * 经营问题成为会所最大的问题: 厦门会所100%亏损; 广州会所约90%亏损; 深圳会所约84%亏损; 北京会所约60%亏损; 香港会所约20%亏损 国内会所定位的误区: 缺乏经营意识,一味按高档定为堆砌功能; 商业型会所前期设计未按商家使用功能进行设计; 会所定位不明确; 国内高端会所的现状: Part2:项目初步定位及经营模式建议—国内高端会所案例 * 雅颂居:会所做中餐油烟噪音污染大,多次投诉仍无人处理,无业主业委会 失败会所特征 香蜜湖1号,客户买房前对会所较为关心,但真正入住后少有人问津 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 满足客户优越感和开发商形象 满足客户使用需求 * 酒店式的开放经营模式 大而精的俱乐部模式 星河湾四季会 北京棕榈泉国际公寓 大而专的封闭经营模式 深圳招商海月花园 小而精的半封闭经营模式 成都金林半岛 特殊模式 常规模式 成功会所特征 Part2:项目初步定位及经营模式建议——国内会所经营模式 * 会所模式 档次定位 运营方式 盈利模式 适应性条件 案例 大而精的俱乐部模式 集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部 俱乐部式经营 独立核算,经营成本不摊入物管费用 年费作为进入性门槛,同时享受部分免费项目 重点项目为主要盈利点 定期举办特色活动,阶段性增加消费频次 城市圈层文化成熟,甚至有独立俱乐部形式出现,上流社会有聚集活动的倾向 具有特殊资源的项目,如高尔夫等 北京棕榈泉国际公寓 酒店式的开放经营模式 大型酒店式豪华会所,提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务 完全酒店式经营,对管理方提出较高要求 酒店由专业公司独立经营,会所运营依托酒店 项目所在地适于休闲度假或商务中心区,有酒店需求; 企业集团有实力和能力运作 广州珠江帝景 大而专的封闭经营模式 大型高档社区会所 半封闭式运营 部分成本摊入物管费用,大部分以收费形式经营 外包为主,结合自营,基本对内经营即可满足盈利需求 社区规模大,自有常住人口多,客户基数大,基本对内经营即可满足盈利需求 深圳海月花园 香港阳明山庄 小而精的半封闭经营模式 以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区

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