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完善我国房地产价格形成机制思考 　　[摘要]我国房地产价格过高，一直以来受到社会各界普遍关注。房价过高不仅严重影响居民生活和社会稳定，而且容易引发金融危机和经济危机。因此，完善我国房地产价格形成机制，抑制房价泡沫具有十分重要的现实意义。文章以价值理论、市场供求理论、市场竞争理论等经济学理论为基础，结合我国实际，从7个方面探讨了如何完善我国房地产价格形成机制。 　　[关键词]房地产；价格；市场供求 　　[作者简介]杨瑾，西安交通大学经济与金融学院博士研究生，供职于人民银行西安分行，陕西 西安710061 　　[中图分类号]F293.3 　　[文献标识码]A [文章编号]1004-4434(2010)01-0113-05 　　 　　近期，全国各地房地产价格重拾升势，房价过高再次成为社会关注的焦点问题。纵观住房货币化改革10年来我国房地产市场的发展，可以看到这10年是我国房地产市场发展的黄金时期，目前房地产业已成为国民经济的支柱产业。但同时我们也应看到，在房地产市场持续繁荣、助推国民经济快速增长的同时，也出现了一系列不容忽视的问题。主要表现在：房地产价格形成机制扭曲，整体房价居高不下，特别是部分大中城市商品房价格连续几年大幅上涨，房价收入比过高，以至于房价水平大大超过了居民承受能力；房地产开发企业过度依赖信贷资金，房地产市场的金融风险也在逐步暴露。在这一系列问题中，商品房价格上涨过快，超出普通居民的购买能力，已成为社会各界普遍关注的问题。房地产价格持续上涨，远远超出居民实际购买能力，必然形成房地产价格泡沫，没有实际购买力支撑的房地产价格泡沫最终会破灭。房地产市场泡沫一旦破灭，将会对金融系统和实体经济造成严重冲击，影响国民经济的平稳运行。因此，如何完善我国房地产价格形成机制，消除或者控制房地产价格泡沫，避免房地产价格泡沫破灭对我国经济运行产生负面影响，具有十分重要的意义。当前，要从以下几方面着手建立、健全和完善房地产市场价格形成机制，抑制非理性价格行为，遏制房价泡沫，使之符合市场经济价值规律、供求规律和竞争规律的基本原则。 　　 　　一、建立市场化的土地供给制度 　　 　　(一)土地供给数量的市场化调节 　　一直以来，政府是土地供应市场的唯一垄断者，政府土地供给量并非按照市场需求来调节是土地价格畸高的重要原因之一。1988年宪法修正案和土地管理法修改议案规定土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。土地“招拍挂”之前，政府受到最大的指责就是土地出让的暗箱操作，全国数万家房地产企业在一个缺乏规则的市场中“土里淘金”，依靠暗箱操作获得低成本的土地。2004年“招拍挂”改革结束了混乱的土地出让市场，实现了国家利益最大化。但土地供应仍然是政府一家主导。政府既是土地一级市场的供应商，同时也在二级市场通过审批施加重大影响。土地使用权虽然可以流转，但土地的供应量却基本不受市场调节，而是由政府人为规定每年的土地出让数量。政府通过有意识地控制土地供给数量，“待价而沽”来抬高土地出让价格，实现地方政府利益最大化，最终造成土地价格持续上涨，各地“地王”不断涌现。为消除土地供给量的行政化控制，避免土地价格畸高，政府应退出房地产业的利益链条，逐步改革土地供给制度，根据市场需求状况调节土地供给量，做到以土地供给量来抑制土地价格过快上涨，要调整用地供应节奏，调整用地比例，加大居住用地供应规模，盘活存量土地，增加中低价位、中小套型商品住房土地供应规模，建立土地供给数量的市场化调节机制。 　　 　　(二)以市场化手段抑制土地囤积行为 　　在土地价格只升不降的心理预期下，大部分房地产商均热衷于囤积土地，增加土地储备，以便从将来土地升值中获取更大利益。房地产商囤积土地的行为加剧了土地供应紧张的局面，造成土地价格加速上涨。从上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积少则数百万平方米，个别企业甚至超过1000万平方米，按囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6～7年，而备受关注的“碧桂园”更是拥有4500万平方米的土地储备。为了遏制房地产商恶意囤积土地的行为，2006年5月，建设部等七部委联合发文，明确规定土地闲置两年将无偿收回。但该政策的实施效果却不尽如人意，房地产商囤积土地的行为呈愈演愈烈的趋势。究其原因，在于该政策规定存在很大的漏洞，许多房地产商利用该政策的漏洞来规避其政策约束。如房地产商可以采取两年之内先开工，然后闲置，人为控制开发进度等办法来规避政策约束。为了真正打击房地产商的恶意囤积土地行为，有必要对该政策进行进一步完善。如可以规定自土地取得之日起，三年之内必须完工销售，从第四年起，根据土地取得的年限确定累进税率，按照房屋销售额加征土地增