完善物业企业内部控制管理几点建议.docVIP

完善物业企业内部控制管理几点建议 　　【摘 要】内部控制管理工作对于企业经营目标的实现、经济效益的提升、成本的降低有着非常重要的作用。内部控制管理是企业日常经营发展过程中不可或缺的工作，夯实企业基础管理工作是保证企业运营发展的前提。内部控制管理的最终目标是实现企业价值最大化。物业企业完善企业内部控制制度，能够保障投资者的合法权益，对企业良性健康发展具有非常重要的意义。物业管理在我国已有30年的历史，30年来物业企业有了长足的发展，而物业企业的内部控制管理相较于物业管理的发展而言略显滞后，物业企业管理者的内控意识和内控管理方法还存在一些问题。本文在分析物业管理公司加强内部控制管理的重要性基础上，深入探讨了当前物业管理公司内部控制存在的问题，比如：企业管理者自身对内控管理认识不足，内部控制制度不健全；企业的内部控制制度缺乏连贯性，难以发挥促进和监管的作用；企业技术岗位人员风险意识不足，专业素质不高等，并分析了这些问题的成因；最后，针对性的提出了加强物业管理公司内部控制的对策措施。 　　【关键词】物业企业；内部控制；监督机制；风险防范 　　一、引言 　　内控管理工作对于企业经营目标的实现、经济效益的提升、成本的降低有着非常重要的作用。内控管理是企业日常经营发展过程中不可或缺的工作，夯实企业基础管理工作是保证企业运营发展的前提。内控管理的最终目标是实现企业价值最大化。物业企业完善企业内部控制制度，是保障投资者的合法权益，对企业良性健康发展具有非常重要的意义。 　　物业管理在我国已有30年的历史，30年来物业企业有了长足的发展，而物业企业的内控管理相较于物业管理的发展而言略显滞后，物业企业管理者的内控意识和内控管理方法还存在一些问题。随着经济的发展以及同行业竞争程度的不断升级，物业企业管理的内部控制制度成为企业核心竞争力的关键因素。企业内部控制制度需要根据自身的发展不断更新和完善，才能使内控制度在企业发展历程中得到有效发挥。 　　二、A物业管理公司内部控制管理存在的问题 　　某某地产公司是香港A上市公司旗下内地物业旗舰，是内地最具规模的房地产发展商之一。作为某某地产子公司的A物业管理公司， 是较早进入内地发展物业企业的港企之一，凭借集团在香港及国内管理的丰富经验及优秀团队，在国内提供卓越的管理服务。公司秉承“同业中的领先者”的发展策略，近年来业务在内地蓬勃发展。雄厚的人才储?湟约俺ぴ兜娜瞬盼?纳、培养规划，拥有一支由众多经验丰富的业界精英组成的管理团队。其中不乏具有管理星级酒店经验和管理公寓、小区、写字楼的高级复合型人才。 　　然而，当时在进入内地经营5年后出现严重亏损，数千万元的欠费没有及时追回，造成资金链严重断层，如果不是当时的高层决定调整领导班子实施全面整改，全面提升企业内部控制，企业就不会有现在的发展。 　　纵观A物业管理公司发展过程，可以看出其核心问题是企业的内控管理环节存在严重疏漏，组织机构设置不合理，责、权、利不清导致管理失控、资金回收不及时、资金管理不当、缺乏监管等环节一系列问题。内部控制存在的问题具体主要体现在以下几方面： 　　1.企业管理者自身对内控管理认识不足，内部控制制度不健全 　　由于以前的管理者对内控认识不足，工作流程和管理制度不规范，缺乏监管环节。以财务岗位设置为例，以前项目财务只设置两名财务人员，一名收银员兼做出纳；另一名会计在收银员休息时兼做收银员的工作。财务制度形同虚设，岗位设置和分工违背了不相容职务应分离的原则，很容易发生舞弊行为。 　　2.企业的内部控制制度缺乏连贯性，难以发挥促进和监管的作用 　　建立的内控控制制度缺乏合理性，内部控制的体系不够健全，企业管理者存在重业务轻管理的意识，关键时刻制度让位于业务，使制度形同虚设。部门之间未形成良好的内部监督机制，难以起到制约效果。虽然制定了内控制度，落实在具体工作中时却流于形式，领导看重业绩，忽略内部控制、监督等管理环节，使制度成为一纸空文。 　　3.企业技术岗位人员风险意识不足，专业素质不高 　　以财务部门为例，财务部隶属于项目客服部，存在“外行管理内行”的现象，由于管理不对口，且岗位人员专业素质不高，账目记录不规范，没有严格的复审制度，无法起到监管的功能。基于物业行业性的特点，物业费欠费统计就显得尤为重要，然而，应收数据库资料不完整，数据更新不及时，业主变更信息不能及时掌握等一系列问题都对物业费的及时收回产生不利因素甚至导致坏账损失的风险。 　　4.企业监督机制不健全 　　内部审计工作由财务部门执行，在形式上缺乏应有的独立性。审计人员的工作受到内部各种因素的影响难以放开手脚真正的开展监督工作，增加了企业财务风险发生的可能性。缺乏专业的内控管理人员，加之企业在运营过程中缺少对各部门、各岗位员工的工作规范化管理，员工