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宏观调控下我国房地产企业融资方式变迁研究 　　【摘 要】我国的房地产行业经历了20多年的发展已成为了我国国民经济的主要支柱，为了保证其健康稳定的发展，国家出台了一系列的宏观调控政策，在此背景下，我国的房地产企业的融资方式也有着很大的变化。研究宏观调控下我国房企融资方式的变化对房企应对宏观调控和宏观政策的调整有很大的借鉴意义。 　　【关键词】宏观调控；房地产融资；实证 　　一、引言 　　房地产业是资金高度密集的行业，没有资金的周转房地产业就难以得到好的发展，资金筹措是房地产开发商非常关心的问题。 　　改革开放的20世纪80年代中期，我国的房地产业开始走入萌芽期，直到1991年，随着中国金融宏观调控能力的增强，在国务院首次提出开展个人购房贷款的基础上，金融调控政策才开始登上房地产政策的舞台。随后，中国人民银行于1995年发布了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，将商业银行个人住房贷款业务落实到操作层面。随后，历经了1998年～2001年的金融支持政策和2002年至今的严格规范阶段。 　　国家相继出台了一系列的宏观经济调控政策对房地产企业大大提高了银行贷款的门槛，房地产企业想要从银行获得贷款这个传统的融资方式渠道受到很大影响。房地产企业为了保持稳定持续的发展，就不得不转变融资方式，寻找其他新的出路。所以在当前国家宏观调控紧缩政策的背景下，融资问题的研究更加凸显其重大而紧迫的意义。 　　二、宏观调控对房地产企业融资方式影响的实证分析 　　（一）理论构想 　　根据理论分析可知，当宏观调控政策趋紧时，货币供应量M2的增量会相对减少，房地产企业通过贷款这个渠道进行融资的方式会受阻，所以房地产企业会相对减少使用贷款融资方式的规模，转而扩大企业自筹资金和其他资金的规模，选择其他融资方式，拓宽融资渠道；当宏观调控政策宽松时，货币供应量M2的增量会增长，金融机构的信贷规模会明显扩大，房地产企业的融资资金来源中，国内贷款也会相对增多，企业会倾向于贷款融资的方式。因为在目前我国房地产企业的主要融资方式中，上市融资、房地产信托投资基金等融资方式要用数据来进行实证分析宏观调控变化对其的影响比较困难，所以在实证部分，根据房地产企业的资金来源：国内贷款、自筹资金、利用外资、其他资金来源，来有针对性的分析宏观政策调整时我国房地产企业资金来源以及融资方式的变化。 　　（二）变量和数据 　　根据中国统计年鉴和中国人民银行网站选取1999年至2013年广义货币M2供应量的同比增长量以及房地产企业开发国内贷款同比增长量的数据以及1998年至2013年国内贷款占本年实际到位资金比例以及自筹资金占本年实际到位资金比例的数据建立模型。 　　（三）模型分析 　　利用Eviews3.1软件对房地产企业国内贷款相对增量（GNDK）和广义货币供应量M2增量之间的关系进行回归分析，可以初步建立线性回归模型： 　　GNDK=a+Bm2+e 　　经过回归分析，房地产企业国内贷款相对增量与广义货币供应量M2相对增量的回归方程为： 　　由图可知，所估计的参数b=0.014，b值介于0到1之间，符合经济理论的要求，所以能通过经济意义的检验。在5%的显著性水平下，F=8.3F0.05（2，12）=3.88，方程变量显著；自由度为12的临界值t0.025（12）=2.179t=2.88，所以“广义货币M2增量”对“国内贷款增量”有显著正相关影响。 　　同理可得房地产企业国内贷款占比与自筹资金占比的回归方程为： 　　由图可知，所估计的参数b=-1.416667，表示国内贷款占比同自筹资金占比呈负相关。可决系数R2为0.77模型与样本数据的拟合度较好。“国内贷款占比”对“自筹资金占比”有显著影响。 　　（四）实证结果 　　由模型分析可得，当广义货币供应量M2增量增加即宏观政策宽松时，房地产企业开发国内贷款增量随之增加，表示房地产企业采用贷款融资的方式较多；反之，当广义货币M2增量减少就是加强宏观调控时，房地产企业的国内贷款增量随之减少，房地产企业选择其他融资渠道和方式进行融资。当房地产企业国内贷款占本年实际到位资金比重增加时，其自筹资金占比会减少，当房地产企业国内贷款占比减少时，其自筹资金占本年实际到位资金比例增加。也即，当宏观政策宽松时，房地产业会倾向于利用贷款进行融资，而减少自筹资金的比重；当宏观调控趋紧时，房地产企业利用贷款进行融资的行为就会相对减少，减少间接融资，转而增加自筹资金的比重，拓宽融资渠道，选择其他直接融资的融资方式。 　　三、宏观政策变迁对房地产企业融资方式影响的进一步分析 　　利用模型通过广义货币供应量M2增量的变化代表宏观调控的变化来分析了房地产企业融资方式的变化，为了对宏观调控变化与房地产企业融资方式的变化做进一步的分析，在这一部