张家口市张北县房地产-开发区地块项目前期规划暨营销定位思路.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 重拳一：以“新都市主义”居住概念引导市场 重拳二、以独具一格的建筑风格和鲜明的项目外观视觉效果，从市场竞争中突围 重拳三、以新城核心、人文社区、区域发展前景等多方面的复合优势完善项目的品牌 重拳四、以品牌提升项目生活品质，引领市场 重拳五、以综合竞争力打造道外区域版块“软地标”。 策略重点：重拳出击 组合扩大 住宅项目是大宗消费品，置业人群都是十分理性的，一个概念只能使产品迅速在市场中走红，但最终能够促进客户成交的还是项目的综合品质。因此在推广策略上，在推广点上以重拳出击，面上采取组合拳进攻，以便快速赢得市场。 营销策略 结 论 在树立起项目新都市主义和生活标典的基础上深刻挖掘项目所具有的区位、文化、交通、人文等优势集群，通过各种优势资源的整合，进一步丰富、完善、提升项目的形象品牌。 营销策略 售楼处建议 首选方案在兴和东路和中都大街交叉口，展示面足可利用商业固建，节省成本，另外此离市中心较近。 次选方案主要为离张北一中近，展示学校氛围，塑造教育地产概念。 销售现场功能齐备，分区合理 在外围做景观示范区 内装温馨典雅 分区合理 景观示范区魅惑十足 售楼处2 售楼处1 外观高档气派 营销策略 渠道建设 张北市场渠道建设方案 方向 以张北渠道建设为主，覆盖周边县市及乡镇 传统营销和直销相结合 市场运作原则 分散市场，集中运作 只与一家实力代理行合作，提高效率 营销渠道建设 营销策略 常规推广 有偿数据库 协成资源 目标性推广 业务员资源 现场感染、路牌、客户人际传播和公关活动为主 户外、投递等媒体、酒店、企事业单位场所摆放 来自不同地域、楼盘、特殊关系资源等的业务员 协成多年楼盘运作积累客户资源 信息公司提供，邮寄、专场推介、专有服务等 行业客户资源 品牌推广和公众传播,增加体验人群! 怎 样 让 客 户 来 客户拓展渠道 营销策略 户外广告 道旗、工地围档 户外与导引 户外广告—主要以形象输出和卖点输出为主 在户外的选择上以有效性为依据，对竞争对手的客户进行拦截。 营销策略 大众媒体 网络分众传媒 高端论坛 大众媒体前期以软文形式预热，后期软硬结合适度推广量市场培育期； 以形象为主，结合报广媒体以新闻角度阐述，综合角度建立高端可信的产品形象 网络、分众传媒建立高知客群内影响力 营销策略 专业销售物料 新都市主义，精品人居住区形象打造，发行未来社区生活场景的示意书和工艺别致楼书 营销策略 据工程节点组织渗透式营销活动 据工程、配套各项进展，重大节点组织活动，抓住时机加强对客户制造影响，开盘前增加客户的信心，以促成成交。 1.在项目售楼处开设张北生活街区展现精神内涵 2.并配合销售的不同阶段组织文化主题活动 3.“样板间开放仪式” …… 专业销售活动 营销策略 行业杂志、刊物、直邮 平面媒体软文加形象推广，或随杂志附送项目楼书； 于各银行、电信部门针对客户的内刊投放广告，财单夹页广告； 星级酒店和相关娱乐场所放置项目宣传资料； 针对企事业单位重要客户进行项目宣传资料直邮，重大活动节点发放邀请函； 营销策略 邀请金卡、钻石卡客户，目标客户携伴参加海上游艇鸡尾酒会，联手名牌钻石珠宝展演，画展形式，体现尊贵奢华和格调，扩大有效客户的影响面。 现场办卡者赠送精美礼品。利用人气和高格调影响带动促进VIP卡销售。 中高端客群主题活动 营销策略 VIP卡出售，选房顺序号，含800元售楼大厅内咖啡吧消费券，（可退，若后期购房可抵3000元房款）。 据人气状况一个月后意向金增至10万元直接升级钻石卡，可直接确定房号； 意向金增至5万元升级金卡， 具开盘优先选房权 囤积人气 提练 分离高低诚意度客户 贵宾卡 钻石卡 金卡 利用会员组织、VIP客户卡分级别管理，区分和引导客户购买意向 VIP分级维护 营销策略 口碑宣传为主要有效传播途径 1、老客户签约后发放“业主权益卡”。 2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得3000元购房优惠。 3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免3个月物管费的权益。 4、此卡注明期限。 中高端人群圈层生活较为集中，充分利用这种圈层进行老带薪活动，可以使项目的客户群统一，保持高端品质。 老带新活动 营销策略 以短信和DM直投为主要手段，数据库资源相配合 短信与DM推广成本低，客户资源针对性强，有一定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是拓展客户的重要手段。 直效行销 营销策略 结合工程和销售节点，对项目地域、产品价值、活动事件等举办客户活动，进行感情沟通与交流，保持客户对本案的持续印象，辅以“以老带新”客户奖励政策，节假日通过电话、短信、邮寄贺卡等祝福形式，提升老业主满意度，促进口碑宣传。 增强与业主沟通，促进人际传播，树立良好口碑 人际传