会计成本控制（论文）会计成本核算论文投资性房地产会计处理和税务处理的差异分析.doc

会计成本控制论文会计成本核算论文： 投资性房地产会计处理和税务处理的差异分析 摘要：文章分析投资性房地产的概念及其范围，探讨投资性房地产会计与税务处理差异并提供进一步协调建议，以期实现投资性房地产会计准则与税务处理的有效衔接和协作趋同。 关键词：投资性房地产；会计核算；税务处理 2007年1月1日在上市公司开始实施的新投资性房地产会计准则针对所有企业持有的以投资为目的的房地产的确认、计量和相关信息披露方法做出了新规定，引入了公允价值计量模式。投资性房地产作为一个全新的资产构成要素，会计准则与税法规定差异较大。在实务中需要协调会计核算和纳税调整工作的差异，以期实现投资性房地产会计准则与税务处理的有效衔接和协作趋同。 一、投资性房地产的概念及其范围 根据《企业会计准则第3号———投资性房地产》，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括下列三种资产：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。包括：已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物。 二、投资性房地产会计与税务处理差异 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，在成本模式下，企业会计准则和企业所得税法的处理基本一致。但在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可采取公允价值对其进行后续计量。在这种模式下，企业会计准则和企业所得税法的处理存在明显的差异。需要注意的是，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 （一）初始计量时的差异分析 在会计处理上，投资性房地产应当按照成本进行初始计量：外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。在税务处理上，投资性房地产包含在固定资产和无形资产中，其初始成本是购入价加上发生的相关税费或者说其成本由直接归属于使该资产达到预定可使用状态发生的必要支出。因此，税法将投资性房地产作为固定资产或无形资产处理，其初始计量方法与会计相同。 （二）后续计量时会计与税务处理的差异分析 对于投资性房地产的后续计量，成本模式和公允价值模式体现出不同的会计核算特点，税务处理也不同。 1.成本模式 在会计处理上，成本、费用的核算较多体现了会计信息质量的谨慎性要求，运用的结果是导致当期会计利润减少。在成本模式下，若投资性房地产期末存在减值迹象，可以计提减值准备，作为投资性房地产的备抵项目，反映在资产负债表中；确认的资产减值损失计入当期损益，体现在利润表中。资产减值损失一经确认，在以后会计期间一律不得转回，对于计提了减值准备的资产，应当以新的账面价值为基础重新计算折旧或摊销金额。 在税务处理上，税法更注重客观性原则，强调成本、费用必须是确定的，而不是纳税人主观判断、预测的结果。因此对于会计核算中计提的资产减值准备不予承认，即资产在发生实质性损失之前，计提的减值准备不允许税前扣除，直至该资产处置时，可将提取的减值准备调减当期应纳税所得额；对于折旧的计提、费用的摊销，只有按照税法确定的标准才可在税前扣除。 2.公允价值模式 在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整：投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。 3.投资性房地产转换时的差异分析 （1）成本模式 在会计处理上，投资性房地产开始自用时，则应当将转换前的账面价值作为转换后的人账价值；将其他资产转为投资性房地产时，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。在税务处理上，已计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致，需要进行纳税调整。 (2)公允价值模式 在会计处理上，投资性房地产开始自用时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；将其他资产转为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。在税务处理上，企业将原采用成本计量模式计价的、没有计提减值准备的投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产时，持有并准备增值后转让的土地使用权改为自用的