不动产估价不动产估价原则案例报告.docVIP

PAGE 不動產估價- 不動產估價原則 案例報告 組員： 四動三A 4950T032 翁慧宓 四動三B 4950T006 李玟儀 四動三B 4950T011 陳家佳 四動三B 4950T098 林珊聿 四動三B 4950T107 林怡廷 四動三B 4950T108 李昀軒 目 錄 不動產估價原則 需要與供給原則 = 3 \* Arabic 3 替代原則4 變動原則8 適法原則10 預測原則11 貢獻原則16 最高與最佳利用原則18 均衡原則20 適合原則20 收益遞增遞減原則23 收益分配原則24 競爭原則25 外部性原則28 組員工作分配表 32 不 動 產 估 價 原 則 需要與供給原則 「供給法則，一般情況下，貨品的供給量與價格變動關係。即貨品價格上漲，供給量將增加；反之，若價格下跌，供給將減少。 需求法則，一般情況下，貨品的需求量與價格變動關係。即貨品的價格下跌，需求量將增加；反之，若價格上漲，需求量將減少。」 實 例 近期，來自房地產界的救市、金融風險預警不絕於耳，住房城鄉建設部、全國人大財經委均對『房地產市場走勢可能出現逆轉』表示極度懮慮，擔心出現房價的『大起大落』。那麼，房地產市場真的到了該政府出手救市的地步嗎？ 房地產市場的供求關系，歸根到底決定於市場價格水平及其變動對消費者支付能力構成的影響。住房的本質是耐用生活消費品，這決定了房價從根本上是由居民願意支付在住房上的支出決定的。從這個意義上說，房價-收入比率是判定房價是否合理的主要依據。 哈佛大學住房研究聯合中心統計了美國100多個城市的中位數房價-家庭收入比率，其中1980年—2000年一直穩定在3倍左右；2001年後由於美聯儲調低基准利率降到1%，助長房地產價格上漲，房價-家庭收入比到2006年上昇到4.6倍，引發了2007年3月以後的次貸危機。可見房價過高市場調整是必然的。 我國大中城市房價2003年以來出現了連續上漲的行情，2007年全國商品房平均銷售價格高達3885元。按照90平方米的小戶型計算，一套住房的價格高達34.97萬元，約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬元的9倍。大中城市的房價—家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房價與家庭收入比率，甚至達到了26倍。按照國際3-5倍的房價-家庭收入比率，北京市居民家庭年收入應當達到32萬—54萬，纔能適應這個房價，即使家庭收入按照10%的高增長速度，也需要16年-22年的時間。 可見，目前房價已經遠遠脫離了大多數家庭的可支配收入，連房屋投資者也開始擔心無法找到下家接盤，銀行體系也開始審慎房地產貸款，房價調整已成為大勢所趨。房價調整，也是長期流行的那些理論的破產：例如城市化是推動房價上漲的持久動力、『剛性需求』導致房地產市場供不應求、房價將永久性上漲。由於房價上漲高於不能承受的水平，完全出於自住的需求已經基本消失，而理性、投機性『需求』的增長又來自房價上漲，房價下跌導致這些『需求』迅速向市場供給轉化，不僅減少了對新開盤房屋的需求，而且與房地產開發商形成競爭態勢，表現在房地產開發商方面的成交量下降、房價大幅度折價就不可避免了。 我國房地產開發規模過大、價格過高，導致房地產市場供過於求，是目前房地產市場困局的主要原因。決定房地產市場的根本因素，是中國最廣大的消費者。在消費者普遍抵制高房價並且看低未來房價的情況下，房地產市場的蕭條不可避免。所謂維穩、救市，實際上很難起到什麼作用。例如，放松對開發企業貸款，只能延緩眼前緊張的資金鏈於一時，房屋同樣銷售不出去，但卻有可能造成更大的銀行呆壞賬；放松對消費信貸，以及二手房的交易和所得的稅收，在房價過高且處於買方市場情況下，不能改變消費者購房即成房奴的局面。 依據已故的諾貝爾經濟學獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率，可以衡量房地產商所開發項目的市場價值與重置成本之比。目前我國商品房的市場價值與房地產商的重置成本的比率，大約在3—5倍之間。房地產開發項目的托賓Q比率遠遠大於1時，表明現行房地產業仍有200%—400%的暴利，房屋售價當中約有67%—80%的泡沫。目前政府應該順勢擠壓房地產泡沫，同時給銀行體系提供一個降低金融風險時間和空間，迫使社會資金從房地產領域退出，加入到現代制造業、高技術產業和現代服務業等有利於提高國家競爭力的產業體系之中；反之，政府救市不僅不得民心，而且不可能有效果，推遲泡沫釋放，將使銀行體系處於更加麻木的狀態，會加大後續的金融風險。 替代原則 「不動產價值的決定因素之ㄧ，為其取得之價格必須與我們所