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浅析保障性住房融资模式 　　【摘要】我国的住房金融体系还不完善，在国家大力支持保障性住房建设的今天，我国的保障性住房融资仍存在融资渠道单一、市场化融资难，住房保障资金不可持续的难题。本文对新的融资模式进行论述，为我国住房保障提供多元化融资渠道。 　　【关键词】住房保障 廉租房 公租房 融资 　　 　　 　　一、引言 　　近年来为抑制房价过快上涨，国家政府陆续出台相关调控措施，加大保障性住房建设的力度。本文先简要介绍了我国的保障性住房，接下来简要分析了目前我国的住房保障建设现状，在此基础上研究分析我国保障性住房现有的融资模式并提出可借鉴的国外住房保障建设融资模式。 　　二、住房保障建设 　　理论上住房保障就是指在承认人类经济地位不平等前提下，运用社会救助政策，对社会财富的再分配，使其缩小差距的解决办法。中国在探索如何解决城乡低收入家庭住房过程中，逐步形成了具中国特色的住房保障体系。 　　（一）我国保障性住房及其分类 　　保障性住房是地方政府根据中央指示为当地中低收入家庭提供的限标准、限价格和租金的，具有保障性质的住房。中国特色的保障性住房有以下几种类型： 　　1.经济适用房。经济适用房是一种具有社会保障性质的商品住房，因此它具有经济性和适用性的特点。经济适用房的住房面积一般是在60平方米左右，出售价格按低于同类普通住房市场价格的20%到30%计算，只能出售给符合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借。 　　2.廉租房。廉租房是非产权的保障性住房。产权归政府和机构拥有，由政府规定的低租金出租给城市低收入家庭，只租不售，低收入家庭没有产权。 　　3.限价房。限价房是中低价位、中小套型住房，主要面向城市中等收入家庭。其单位面积限制在90平方米以内，价格由地方政府和开发商约定，价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。 　　4.公共租赁房。公共租赁房主要面向城市中等偏下住房困难家庭，部分地区将新就业职工（比如应届毕业生）或由稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工者纳入供应对象范围。 　　5.棚户区安置房。棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体，中国大部分的棚户区位于城区。虽然棚户区不属于保障房，但是棚户区改造是我国保障性住房建设的重要组成部分。 　　（二）我国住房保障建设现状 　　前文分析了我国所特有的五种保障性住房，接下来就国家大力扶持的保障性住房建设现状问题有如下分析： 　　1.总量布局上，提出了“十二五”期间3600万套保障性住房的宏伟计划。目前我国保障性住房的覆盖面在7%左右，政府提出的“十二五”期间建成3600万套保障性住房，其安排为2011年建设1000万套，2012年再建1000万套，2013到2015年每年建设500到600万套，使到2015年保障性住房的覆盖面达到20%。 　　数据来源：本研究整理 　　2.保障性住房建设资金存在巨大缺口。2010年我国住宅开发投资完成额为3.4万亿，预计要实现2011年1000万套保障性住房建设目标需要投资1.3到1.4万亿元，将占2011年全国住宅投资额的33%左右。2011年中央政府预算安排补助资金1030亿元，其间存在上万亿元的资金缺口，这成为了制约我国保障性住房建设的关键所在。 　　3.廉租房和公共租赁房面临较大资金压力。在我国五类保障性住房中，廉租房和公租房面临着最为严峻的资金压力。廉租房租金低、收益小，且政府需放弃出售土地所得收益并承担建设成本，因此资金来源匮乏。从2011年起，公租房成为保障性住房的主力。与廉租房相似，其资金投资回报率低，对追求利润最大化的社会资金缺乏吸引力。这两类住房与经济适用房、两限房和棚户改造房相比，虽都具有福利性特点，但是后三者可以以出售的方式较快回收资金，容易吸引社会资金，因此资金压力相对较小。 　　三、我国现有的保障性住房融资模式 　　国家规定保障性住房建设资金来源于：1.地方政府预算；2.住房公积金净收益；3.土地使用税的10%；4.中央政府拨款及廉租房所得净收入。其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。以下是两个主要的住房保障资金来源： 　　（1）政府预算。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，财政部商建设部、国家发展改革委、国土资源部、民政部负责制定全国性廉租住房保障资金管理政策，分配和拨付中央廉租住房保障专项补助资金，拨付中央预算内投资补助资金。国家发展改革委负责安排新建廉租住房中央预算内投资补助资金。 　　（2）住房公积金制度。住房公积金是国家机关、企事业单位及其职工缴存的长期住房储蓄。住房公积金制度是政府为解决职工家庭住房问题制定的一项政策性融资政策，是国际法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性