房地产开发流程中风险防范典型案例分析报告.pptVIP

房地产开发流程中风险防范典型案例分析 2013年3月 房地产开发业务涉及众多的流程，每一个流程中都有可能涉及到法律纠纷。本人以律师的视角，总结自己多年办理房地产案件的经验，将自己曾经所经办理的典型案件呈现给大家并以此分享我在房地产风险防范中的心得与体会，不足之处，敬请指正。 商品房销售中特殊问题 三、商品房买卖合同被解除 ※规划、设计变更导致合同被解除 （1）出现合同约定的情形且影响商品房质量或者使用功能； （2）法律法规特别规定的情形（如小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的（但因国家建设需要致使规划改变的除外）以及商品房 结构、朝向、楼层等违反合同约定的，业主可以退房） 法理依据：合同法94条第四项、第五项 ※不可抗力致使不能实现合同目的（双方可解除） ※开发商预期违约 ※开发商迟延交房经催告后三个月的合理期限内仍未履行或约定或法定的所有权登记期限届满后超过一年不履行（法释15条、19条） ※开发商根本违约 法理依据：合同法94条第一、二、三、四项 ＊合同签订后开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 ＊合同签订后开发商将该房屋又出卖给第三人 ＊房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格 ＊房屋质量问题严重影响正常居住使用（屋面、墙面、卫生间严重渗漏、房屋倾斜墙体开裂以及设计、施工违反国家强制性标准的情形） ※面积差异：法释第14条 《商品房买卖合同（示范文本）》第五条 在保修期内，因严重质量问题经两次修 理仍 不能正常使用（地方性法规如浙江） 业主退房、索赔的风险防范 1、尽量按照商品房买卖合同约定的时间交付房 屋 2、延期交房及延期办理产权证书的违约责任中设定较低比例或者数额较少的违约金或通过合同约定免责的条件。 3、避免《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第八条、第九条、第十二、十三、十四条、第十八条的情形出现。 商品房销售中的风险防范 因房屋交付的时间关系到业主支付物业费及其他费用。另外就是房屋的交付时间关系到房屋的风险转移时间。因此，开发商一定要（在与购房人签订合同时，在交付房屋的时间条款中作出特别说明，如约定“甲方所开发某楼盘（小区 、 几号楼）的房产具备交付条件时，可在 报刊上发出通知。请乙方务必留意 年 月 日 到 月 日 的报刊，甲方不再另行通知。该报刊上载明的交房日期即为甲方的交房日期。”凡在此日期后延期收房或拒绝收房的，房屋毁损、灭失的风险自行承担。 如果购房合同中没有作出特别说明的条款，开发商最好采用邮寄送达的方式送达交房通知，邮寄送达时采用购房人事先提供的地址、联系方式，最好与公证处签订长期公证协议，以公证送达的方式送达，在业主买房时开发商另行准备一份购房人地址确认函，要求业主留一个真实的地址与联系电话并要业主签名确认，该地址即为送达的地址） 案例二： 商品房团购中涉及到认购协议的法律风险分析 2010年8月甲房产公司与乙单位签订了团购房合作协议书。协议书约定，乙单位的职工120户以3000元的价格购买甲房产公司开发的棚户区改造项目房产。合同约定竣工交房时间为2012年8月30日。合同签订后，甲公司即开始前期的拆迁与施工工作。2011年7月2日，甲公司与乙单位的职工120户分别签订了认购协议。该认购协议除了约定单价3000元一平米之外，其他如房屋位置、栋号、面积、交款金额、交房时间等都作了约定，但具体楼层、房号没有确定。认购协议签订后，每位认购人支付40%的房款并由甲公司开具了购房款的收据。2012年3月，甲公司向乙方单位去函称由于建筑原材料价格上涨，再加上公司引入了另一知名房企联合开发提高房屋的品质，要求乙单位通知其职工所购房屋适当涨价。去函中，甲公司罗列了一些影响房屋价格上涨的成本因素，并告知乙单位其职工所购房屋的均价成本在5500元一平米。乙单位接到函后，明确告知甲公司不同意涨价，并去函告知要求甲公司严格按照团购价3000元一平米执行。甲乙双方互相去函且无法就单价达成一致意见。2012年10月，甲公司开发的商品房的预售许可证下达。乙单位知道后去函通知甲公司，要求甲公司尽快与其职工签订购房合同。甲公司不予理睬。2012年12月，甲公司将尚未竣工的乙单位职工购买的整栋楼整体抵押给第三方。乙单位知道后异常气愤，欲采取诉讼手段维权。 问： 认购协议一般在什么条件下签订？其法律效力如何？（商品房解释4、5条） 二、甲公司要求按照5500元一平米出卖房屋有无道理？如果甲公司开发的房产的成本价确实是5500元一平米，现以3000元的