房地产开发企业所得税政策与管理-纳税服务网.PPT

房地产所得税政策与管理 海南省地方税务局 所得税处 吴爱清 2012-05 提纲 一、房地产开发企业所得税政策与管理 二、房地产开发个人所得税政策与管理 房地产企业所得税政策与管理提纲 （一）房地产开发企业所得税主要政策 （二）开发产品完工认定条件 （三）开发产品收入的税务处理 (四）成本费用扣除政策的税务处理 （五）销售未完工开发产品取得收入的税务处理 （六）合作建造开发产品的税务处理 （七)企业注销前的所得税退税处理 （一）房地税开发企业所得税主要政策 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发【2009】31号） 国家税务总局所得税司缪慧频副司长企业所得税相关问题解答 （2009-4-28） 海南省国家税务局海南省地方税务局转发国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（琼国税发【2009】114号 关于调整我省房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告（海南省国家税务局海南省地方税务局公告【2011】1号） 国家税务总局《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函【2010】201号） （一）房地税开发企业所得税主要政策 关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告【2010】29 号） 关于企业资产损失所得税税前扣除管理办法的公告（国家税务总局公告【2011】25 号） （二）开发产品完工认定条件 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　　(二) 开发产品已开始投入使用（开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用，国税函【2010】201号）。　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。 （三）开发产品收入的税务处理 1.开发产品销售收入范围的界定 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 （三）开发产品收入的税务处理 2.开发产品销售收入 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 （1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （4）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。（支付手续费；视同买断；基价+超基价分成；包销方式）　　　 （三）开发产品收入的税务处理 3.视同销售收入的处理 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。 （三）开发产品收入的税务处理 4.租金收入的处理 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。 注：期房在交付使用前即使收到 定金和租金，也不需要确认租金收入，需要等到实际交付时再一次或分次确认 (四）成本费用扣除政策的税务处理  1、期间费用的扣除（共9项） 第1项：.营业税金及附加、土地增值税，按实际计提数额在当期扣除。但根据《企业所得税法》第8条规定，允许扣除与取得收入的税金是指企业实际支出的税金，因此，企业应缴纳的上述税金只有在当期缴纳才能扣除，如果企业超过汇算清缴期仍未缴纳，则不能允许在当年的所得税前扣除。 (四）成本费用扣除政策的税务处理 第2项：对尚未出售的已完工开发产品或按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 第3项：将已计入销售收入的共用部位、共用