物业公司财务工作中涉税业务问题的分析.ppt

依据物业公司自身经营的特点,我们将物业公司经 营中涉及到的各项税费分为以下几种类别: 1 、流转税类:营业税、增值税、城市维护建设税、 教育附加税及地方性附加费 2 、资源税类:城镇土地使用税 3 、财产税类:房产税 4 、行为税类:车船使用税和印花税 5 、所得税类:企业所得税和个人所得税 6 、其他：残疾人就业保证金 4 、行为税 车船使用税 纳税义务人：在我国境内拥有并使用机动车和非机动车，以及航行于我国境内河流、 湖泊或领海的机动船舶和非机动船舶的单位和个人。 物业公司计税依据：物业公司一般为乘人汽车，应纳税额=车辆数*适用单位税额 物业公司适用单位税额：依据当地政府制定标准执行。 印花税 纳税义务人：在国内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证，并应依法履行纳税义 务的单位和个人。 物业公司计税依据：物业公司通常在日常经营活动中应税活动为三种：产权转移书据、 股权转移书据、营业帐簿和权利、许可证照。 物业公司适用税率：产权转移书据按所载金额的0.05%计算；股权转移书据按当日成 交价格的0.1%计算；营业帐簿按实收资本和资本公积的合计0.05%计算，其他帐簿按 件贴花5元；权利、许可证照按件5元贴花。 5、所得税 企业所得税 纳税义务人：是在中国境内实行独立经济核算的企业或者组织 。 物业公司计税依据：应纳税所得额=按收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣 除-允许弥补的以前年度亏损 物业公司适用税率：一般企业通常适用25%的税率。 个人所得税 纳税义务人：中国公民、个体工商户及在中国有所得的外籍人员和港澳台同胞为 个人所得税的纳税义务人。 物业公司计税依据：物业公司主要负责代扣代缴,主要为员工工薪金所得。 物业公司适用税率：九级超额累进税率 6、残疾人就业保证金 物业公司计税依据：应缴纳残保金金额=（单位职工总数×1.5%—单位残疾职工 人数）×缴纳标准（缴纳标准由当地政府制定） 营业税 关注重点方面： 1、一般规定纳税人收讫营业收入款项或取得索取营收入款项的凭据的当天为营业税纳税义务发生时间。 2、物业公司收取提价款中如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额，如果将折扣额另开发票的，不论其 在财务上如何核算均不得从营业额中减除。 3、物业公司以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气及代承租者支付的水、电、燃气、房 租等的价款后的余额为 计税营业额。 4、国税发[1998]217号国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知：物业管理企业代有关部门收取水费、电费、 燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务。代收住房专项维修基金免征营业税。 5、物业公司兼营不同税率的应税项目应分别核算，按各自税率计税，未分别核算的，从高适用税率（例如：提供纯净水零售服务，未 分别核算的则按营业税缴税。这里需提醒分别核算需提供相应发票，纯水销售需到国税局申购普通增值税发票）；物业公司混合销 售既涉及营业税应税项目，又涉及增值税的征税范围的某一项销售行为，需统一缴纳营业税（例如：提供上门维修费用）。 6 、关于代收水电费的注意事项：需要与水电部门签订委托代理合同; 注意发票开据需注明是代收水费,这样可以按照差额缴纳营业各.如 只写成水费或电费可能被认定为转售行为,按全额征收增值税。 增值税 关注重点方面： 1、将应税货物用于自身经营时，视为销售行为的发生，需要缴纳增值税（例如：销售用的纯净水用于各部门自用时） 2、销售额与折扣额如果是在同一张发票上分别注明的，按折扣后的余额作为销售额，如果折扣额另开发票，不论财务如何处理，均不 得从销售额中减除折扣额。这里的折扣公限于货物价格折扣，如果是实物折扣应按视同销信中“无偿赠送”处理，实物款额不能从原 销售额中减除（例如：买十送一的情况）。 3、物业公司如兼营非应税劳的同时，还经营非应税货物与劳务，应分别核算增值税和营业税，未分别核算的，只交增值税不交营业税。 4、物业公司销售自已使用过的应税固定资产，按照4%的征收率减半征收增值税，销售自已使用过的其他固定资产，暂免征收增值税。 应税固定资产必须同时符合下述条件：属于企业固定资产目录；确已使用过；售价超过其原值。不同时具备上述三个条件，售价未 超过原值，称作免税固定资产。 城镇土地使用税和房产税 关注重点方面： 财税地字（1987）3号明确规定：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风 避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于