中国农业发展银行房地产抵押估价报告-司法拍卖.DOC

台州市城乡房地产评估事务所 临海市沿江镇亭山村临海市宏盛电镀厂的房地产评估报告书 PAGE 14 房 地 产 估 价 报 告 估 价 项 目： 临海市宏盛电镀厂所有坐落于临海市沿江镇亭山村的(工业)房地产市场价值评估 委 托 人： 黄岩区人民法院 估 价 机 构： 台州市城乡房地产评估事务所 估 价 人 员： 注册房地产估价师：谢剑德（注册号 3319980142） 注册房地产估价师：赵军辉（注册号 3320080075） 估价作业日期：二0一七年十一月二十日至二0一七年十一月二十三日 估价报告编号：台城乡估（2017）字第FY0067号 目 录 第一部分 致委托人函…………………………………………………3 第二部分 估价师声明…………………………………………………4 第三部分 估价的假设、限制条件……………………………………5 第四部分 房地产估价结果报告………………………………………7 一、估价委托人…………………………………………………………7 二、估价机构……………………………………………………………7 三、估价目的……………………………………………………………7 四、估价对象概况………………………………………………………7 五、估价时点……………………………………………………………8 六、价值定义……………………………………………………………8 七、估价依据……………………………………………………………8 八、估价原则……………………………………………………………8 九、估价方法……………………………………………………………9 十、估价结果……………………………………………………………9 十一、估价人员…………………………………………………………10 十二、估价作业日期……………………………………………………10十三、估价报告应用有效期……………………………………………10 第五部分　估价技术报告 ……………………………………………11 一、个别因素分析………………………………………………………11 二、区域因素分析………………………………………………………11 三、市场背景分析………………………………………………………11 四、最高最佳使用分析…………………………………………………12 五、估价方法选用……………………………………………………12六、估价测算过程………………………………………………………13 七、估价结果确定………………………………………………………14八、附件…………………………………………………………………15 第一部分 致估价委托人函 【台城乡估（2017)字第FY0067号】 黄岩区人民法院： 受贵院委托，于2017年11月20日组织专业估价人员对临海市宏盛电镀厂所有坐落于临海市沿江镇亭山村的房地产[《房屋所有权证》证载建筑面积合计为10869.79㎡、权证中未记载的建筑物及附着物面积合计为895.83㎡;国有出让土地使用权面积9002.74㎡的工业用房地产]（以下简称“估价对象” 估价人员在认真分析所掌握的资料后，根据估价对象房地产特征及实际使用情况，依据《房地产估价规范》，本着客观、独立、公正、谨慎的原则，采用科学合理的评估方法，经周密、细致的分析测算，在满足全部假设及限制条件下的估价结果: 据估价人员调查，截止估价时点（2017年11月20日），确定估价对象市场价值为人民(取整)，大写人民币贰仟壹佰柒拾捌万柒仟伍佰元整。 其中：1、有证房地产评估价. (1)、国有出让土地使用权价值 (2)、建筑物价值 2、未提供权证建筑物价值530900元 特此函告！ 台州市城乡房地产评估事务所 二O一七年十一月二十三日 第二部分 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实