第四章房产价格影响因素2010.pptVIP

第一节房地产价格影响因素概述 房地产价格具有客观性，影响房地产价格的因素及影响程度也应当 是客观的。因此，应当存在一个房地产价格数学模型，将影响某类房地 产价格的所有因素综合到该数学模型中，房地产的价格是由所有这些因 素综合决定的。设 yi = ki(x1, x2, x3, …, xi, ..., xn) i = 1, 2, 3 , … ,n 式中：yi为房地产价格； xi,为影响房地产价格的各种因素； ki为影响房地产价格变化的系数。 影响房地产价格的因素众多且极其复杂，某些因素较易测算，完全 可以用数学模型来衡量外，绝大多数因素为较难测因素或不可测因素， 它们的影响是无形的，可以感觉得到，但却无法用数学模型来衡量，因 此上式只有理论上的意义。尽管如此，它对实际估价工作具有很强的指 导作用。事实上，在国内外房地产实际估价工作中，估价人员在运用估 价方法初步估算出房地产价格后，还要依靠自己的经验，仔细分析权衡 影响该房地产价格的因素，并作出修正调整，以最后确定估价额。这其 实是属于上式定性分析。 定性分析影响房地产价格的因素需把握三点： 一是影响方向：各种影响房地产价格的因素对房地产价格的影响方向 不尽相同：有的因素降低房地产价格；有的因素则提高房地产价格； 有的同一因素对不同类型的