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应理性认识房地产业对经济影响 　　摘要：房地产业的虚拟性主要表现在其与自身和金融业的高度关联性。即使房地产业与建筑业存在高度相关性，但其本身无论是在中国还是在发达国家，对经济的带动作用都是有限的，而且在中国表现出更强的脱离建筑业膨胀的虚拟性特征。在当前住房供给相对过剩的背景下，我国房地产业与建筑业的联系变弱，导致其直接和间接带动经济发展的作用极大弱化。因此，若采取短期刺激政策，不仅不能通过房地产业大幅带动经济增长，反而会进一步在房地产业和金融领域积聚风险，不利于经济的健康、可持续发展。 　　关键词：房地产业；虚拟经济；关联程度；带动作用；刺激政策 　　中图分类号：F293.30 　　文献标识码：A 　　文章编号：1007-7685（2015）04-0027-05 　　随着我国经济进入新常态，依靠房地产投资拉动经济增长难以为继，房地产业作为服务业的属性日益凸显。房地产业具有显著的虚拟特性，表现在与金融和房地产自身等虚拟经济部门联系紧密，而与实体经济联系较弱，并且随着房地产发展逐渐脱离实体经济，房地产业对经济的带动作用将会减弱。这就意味着在当前的经济形势下，继续刺激房地产业的发展，不仅不能推动经济的整体增长，反而会导致资源继续流向虚拟经济部门，增加虚拟经济的系统性风险和经济的不稳定因素，也不利于我国经济结构的调整。因此，应理性}人识当前房地产业对经济的影响，加快转变经济增长方式，促进经济持续健康发展。 　　一、房地产业的虚拟性及其表现 　　（一）房地产业的虚拟性――投资属性角度 　　传统意义上认为，房地产属于实物资产，足居民实际财富的一部分，但随着经济的发展，各国经济的虚拟化程度逐渐增加，房地产业的虚拟性也逐渐显现。房地产业的虚拟性主要源于房地产不仅具有普通消费品的属性，还具有投资品的属性。房地产业的虚拟性使其逐渐脱离实体经济，而与金融等行业联系紧密。但已有研究大多只足对房地产业的虚拟性进行辩证分析，且对房地产业虚拟性的界定大多基于描述性分析，对房地产业虚拟性表现的研究较少，更未能从产业关联的角度研究房地产业的虚拟性。 　　另外，已有研究比较了相关产业与房地产业关联性的大小，也大多发现金融业与房地产业的强关联性，但都没有从虚拟经济和实体经济的角度将产业分类，也没有分析产业间关联性强弱的原因。因此，本文基于1995-2011年中国、美国、日本和英国的投入产出表，测算房地产业与其他产业的关联性，并从虚拟经济和实体经济分类的角度进行分析。 　　（二）房地产业虚拟性的表现――产业关联角度 　　1.数据来源、处理和计算说明。 　　（l）数据来源和处理。由于房地产的不可移动性，房地产业与进出口的关系似乎并不强，但投入产出的产业关联分析，可以反映两者的直接和间接联系。如，2011年我国房地产业直接进口系数（房地产业进口量与本产业总产值的比）仅为0.01，但与房地产业相关联的原材料工业、建筑业、金融业和装备制造业的直接进口系数较高，尤其是装备制造业的直接进口系数达0.1。由于非进口竞争型投入产出表区分了本国产品和进口品，因而能够更加精确地反映各行业间、各行业进出口间的直接和间接关联，从而更加准确地测算房地产业价格变动对物价及经济的影响。 　　本文数据选自世界投入产出数据库（WIOD）2013年10月公布的42个国家1995-2011年35个部门以美元计价产业对产业的非进口竞争型投入产出表。结合国际行业分类标准，参考中国工业和信息化部的产业分类标准，将上述35个部门的投入产出表归并为农业、原材料工业、消费品工业、装备制造业、电气水供应业、建筑业、批发零售业、住宿餐饮业、运输和仓储业、金融业、房地产业、租赁和商业服务业、公共服务业、其他服务业共14个产业。在科学选择产业分类标准的基础上，借鉴MPS理念定义实体经济，并与国民收入核算体系（SNA）相结合，将全部经济活动划分为实体经济、虚拟经济（或高端服务业）和一般服务业。上述14个产业中的农业、原材料工业、消费品工业、装备制造业、电气水供应业、建筑业、批发零售业、住宿餐饮业、运输和仓储业属于实体经济部门。其他产业均为服务业，其中金融业、房地产业、租赁和商业服务业为虚拟经济（或高端服务业），公共服务业和其他服务业则归为一般服务业。 　　（2）计算说明。舒尔茨（Schultz）最早提出了假设抽取法测度某个产业与其他产业的关联度。考虑n个产业的经济体，xt表示第i个产业的产出，那么n维列产出向量X满足： 　　其中f表示最终需求向量。假设抽取某一个行业（假设为第一个），则剩下的（n-l）维直接消耗系数矩阵与其他行业的产出关系为： 　　通常情况下xixj，那么（）表示抽取掉第一个产业时第i个产业产出的减少，而则表示经济总产出的减少。但完全抽掉某一个行业是非常极端的假设，并且并没