双塔超高层建筑项目可行性建议书（可编辑）.doc

双塔超高层建筑项目可行性建议书 目 录 项目概况3 1项目概况3 2项目公司4 市场分析与预测 5 项目定位分析与优劣势分析 8 商业裙楼定位策略 9 项目建设周期及工程进度安排13 投资估算与资金筹措15 项目损益表及静态盈利能力18 项目财务效果评价18 资金使用和资金回笼时间计划18 结论20 项目概况 项目概况 25095㎡土地使用权561512㎡它是双塔超高层建筑物地下三层799594㎡地上裙楼五层2790012㎡为框架结构主楼六层至四十二层为筒体结构3084880㎡次楼六楼至十九层剪力墙结构1350609㎡原来主楼设计为宾馆或酒店式公寓副楼设计为写字楼或公寓裙楼设计为商场另为工程配套附属用地178534平方米为绿地和停车场用地项目原为西部xx市x集团公司投资开发的项目由中国xx设计院设计由x建筑工程公司承建土建施工大楼设计为一座双塔式的现代化和具有国际水准的商业大厦1994年11月开工修建主体于1997年6月封顶目前是西部xx市第一高楼我司于xx年x月x日在拍卖会中竞买成功取得项目产权 本项目于2005年初正式复工目前已完工的项目有钢结构加固主副楼内隔墙电梯定制主楼外装修等正在施工的有副楼外装修消防给排水通风空调等即将进场施工的有电梯安装主楼内装修等项目整体进展顺利各项工程都在有条不紊地进行明年9月底前完工应该不成问题 本项目主楼共684套酒店式公寓于05年3月正式开盘销售至10月末已实现销售500余套销售额超过1亿元资金回笼6200多万元目前正以每天3-5套的速度进展总体销售形势一片大好副楼也将于11月底推出销售目前已有100余组的客户储备预计销售期为3个月 本项目1-5楼为群房设计用途为商业总面积为2790012㎡ 项目公司 西部xx市xx房地产开发有限公司成立于2003年8月4日由xx公司 注册地英属维尔京群岛 独立投资设立的外商独资企业注册资本xx万元人民币已到位xx万元经营范围包括在西部xx市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等公司注册地址为西部xx市 公司现有员工29人具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部组织架构图如下 启示 依托周边规划并结合本案的立地条件本项目可塑性强未来发展潜力较大 市场分析与预测 2004年对西部xx市房地产市场而言是变局迭出的一年先是土地政策阳光化接着银行信贷门槛抬高政策和金融的双重规范象两只大手重重地拧着房地产行业的水分但同样的政策却出现了冰火两重天的局面2004年住宅价格猛涨销量大增甚至一举消化了积年的空置住宅商品房住宅类的开发商是春风得意而商业地产市场就显得冷清放量空置面积供需矛盾日渐突出2003年的竣工销售率为7232004年的竣工销售率低到了476 从2001年商业地产需求的突然放量到2002年商业地产的大面积竣工以及2003年的空前发展商业地产2004年西部xx市市区累计供应商业用房面积12744 万平方米同比增长3263销售面积8138万平方米同比增长634这说明2004年西部xx市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软2004年1-10月市区商业用房供应过量3498万平方米1-11月供应过量4055万平方米而全年 1-12月 供应过量4605万平方米由此可见西部xx市市区的商业用房已经相对过剩且由于供应过快需求与供应之间的差距已经越来越大 相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨2002年商业营业房的空置面积就达到历史新高4118万平方米接近当年商业营业房的销售面积2003年商业营业房在建规模达到3235万平方米其空置更攀高到4306万平方米2004年空置面积更大幅增长了265达到了5492万平方米历年商业用房统计数据 出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩产品结构单一同质化问题突出市场定位不尽合理等低层次重复建设严重恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展 本项目周边商铺售价 序号 项目名称 项目地址 销售面积 产品定位 售价元m2 1 A 01 3万m2 产权商铺 1F29000元2F14800元 2 B 02 4万m2 产权商铺 1F25000元2F18000元 3 C 03 6000m2 产权商铺 1F26000元2F18000元 4 D 04 23万m2 产权商铺 1F上34000元1F下23000元 5 E 05 6000m2 产权商铺 22000元 6 F 06 2万m2 产权商铺 1F20000元2F9000元 7 G 07 6500m2 产权商铺 1F28000元2F11000元 项目定位分析与优劣势分析 项目位于城市核心区域区位价值较高 XX区域是西部xx市传统的商服繁华区该区域目前已有