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房地产批量评估技术应用分析 　　摘要：虽然我国目前还没有对房地产保有环节进行普遍的税收征管，但是在房地产存量交易的税收核价环节以及金融机构的风险控制部门等都已经存在了房地产批量评估的需求。市场上出现了一些批量评估的系统或产品，在批量评估技术方面已经具有了一定的社会实践基础，就目前几个主流的房地产批量评估技术做一简要汇总和分析，希望有助于房地产批量评估技术的深入探讨和研究。 　　关键词：房地产批量评估，标准价调整法，多元线性回归模型，数据挖掘 　　中图分类号：F299.23 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）03-0031-36 收稿日期：2016-02-11 　　根据房地产批量评估技术中人工参与程度的多少，现行批量评估技术方法可分为：以人工为主、以计算机技术为主和以人工与计算机技术相结合三类。本文将对此进行讨论，对如何选用房地产批量评估技术方法进行研究。 　　1 以人工为主的技术方法之标准价调整法 　　1.1 标准价调整法的概念 　　标准价调整法，作为市场比较法派生出来的一种方法，类似于城市动拆迁评估中的基准价格修正法和香港的指标估价法，但又有其自身的特点。标准价调整法可定义为：一种批量估价方法，在一定区域范围内进行估价分区，在每个估价分区内设定标准房地产并求其价值，利用房地产价格调整系数将标准房地产价格调整为各宗房地产的价值。标准价调整法适用于估价对象物业属性和估价特性较为近似的物业，尤其适用于小范围且价格影响因素少的楼栋批量评估。 　　1.2 标准价调整法在不同物业类型中的应用 　　标准价调整法的实施涉及到：估价分区的划分、标准房的设定、价格修正系数的设定以及标准房价格的评估。无论应用于哪种物业类型，这四个步骤必不可少，差异在于各步骤的具体实施方法不尽相同。 　　在住宅物业的评估中，往往以小区作为估价分区的划分，在一个小区内根据一定规则设定一个标准房，再由有经验的估价师根据实地调研情况设置标准房与其他房屋之间的价格差异系数。最后仍由估价师定期对标准房进行估价，并通过已设定的系数求得所有物业的价格。 　　在办公物业的评估中，差异在于分区是以楼栋或项目来划分，后续步骤和住宅一致。 　　在集中型商业物业或工业物业中，都可以借鉴上述方法来进行操作。但在沿街零售型物业中，由于沿街零售性物业分布广泛，没有明显的集中趋势，并且价格影响因素的差异较大，导致标准价调整法的应用也与其他物业类型有较大不同，主要表现在估价分区的划分和价格修正系数的设定这两个环节。现有的技术方案一般采集两级调整的方案。按商圈（或类似因素）将城市区域划分成诸多估价分区，在每个分区中设定一个标准商铺，称为区域基准商铺。之后在分区内再进行一次估价分区的划分，这一划分以路段为分区，在每个路段中设定一个标准商铺，称为路段基准商铺。估价人员经过现场调研后，需设置两级修正系数，即区域基准商铺与路段基准商铺的价格调整系数，以及路段基准商铺与路段内其他商铺的价格修正系数。最后经估价师定期对区域基准商铺进行估价，并通过两级系数的修正求得所有商铺的价格。 　　1.3 标准价调整法的优点 　　①在规模较小的城市中，可以实现绝大部分物业的批量评估需求，具有较强的实用性。 　　②可以达到较高的批量评估覆盖率。 　　③估价准确性较好，并具有较好的质量可控性。 　　④除建设初期投入的人员成本和时间成本较大，后续维护的成本适中。 　　1.4 标准价调整法的缺点 　　①由于人工作业的工作量太大，不适用大、中型城市。 　　②对估价人员的经验要求较高，尤其是系数设置与标准房的价格评估等环节对质量的要求很高。团队运作时，需要具备较高的质量管理能力。 　　③不同物业间的系数关系可能受到市场、规划等因素的影响而改变，需要定期进行监控和维护，有一定的难度或容易疏忽和遗漏。 　　2 以人工为主的技术方法之多元线性回归模型 　　2.1 多元线性回归模型简述 　　多元回归分析是目前在国外批量评估中占主流的校准技术，包括线性回归分析和非线性回归分析。其基本原理是：在大量样本的基础上，通过对变量、误差的假定，依靠最小二乘法来拟合因变量与自变量关系，从而建立数学模型。 　　多元线性回归方程模型为： 　　其中：β0是常数项，是各自变量都等于0时，因变量的估计值。β0，β1，…，βp是偏回归系数，其统计学意义是在其他所有自变量不变的情况下，某一自变量每变化一个单位，因变量平均变化的单位数。ei是残差。 　　多元回归是统计学方法，运用时要和经济学理论结合，实践中对多元回归模型的应用是基于特征价格理论。国内关于运用特征价格理论来进行房地产价格批量评估也有较多的研究和学术论文，但绝大多数还处于理论研究阶段。 　　2.2 多元回归分析的主要步骤