XX品枫林价格研究报告.PPTVIP

项目概况 项目背景 本项目的开发目标为——追求经营目标与品牌目标的双重实现 目标排序： 快速销售，实现资金快速回笼；2007年10月底一期开盘实现销售套数80%以上。 保证合理的利润率，预期销售均价5900元/平方米左右。 刷新并提升“晶品”产品系品牌价值，带动“长鹭地产”企业品牌更新，增强企业在大连及省内的行业影响力。 目标下的问题 价格报告思路 1.项目背景分析 1.1竞争楼盘调查 1.1市场分析小结 1.2本项目客户积累情况 1.2客户来源主要集中在甘井子区内，客户获知渠道以房展和网络、路过为主 1.2客户分析小结 1.3本项目的可利用资源 1.3项目分析小结 价格报告思路 2.定价策略及方法 2.1目标回顾 2.2价格策略：产品细分，分类比准，动态合成均价 2.2需要强调的几个问题： 价格报告思路 3.核心均价的推导 3.1关于核心均价推导方法的思考 3.2核心均价推导：市场比较法 3.4核心均价建议 建议入市均价：6005元/㎡ 价格报告思路 4.价目表的形成及验证 4.1价目表的制作方法 4.2价格表形成——影响价格的因素和权重 4.2价格表形成——调差原则 4.3价格表的验证 4.3价格表的验证——单价敏感性分析 4.3价格表的验证——总价敏感性分析 4.4入市均价建议 点对点比较说明 根据项目的市场竞争情况，本片区选取 的点对点价格比较楼盘为： 动力院景三期、幸福里一期、华东人家 价格报告思路 5.下阶段工作计划总控图 本报告解决问题的思路回顾 报告要点回顾 THANK YOU! 4 价目表形成及验证 1 项目背景分析 2 定价策略及方法 3 核心均价的推导 5 销售安排 4.1 价格表制作办法 4.2 价格表形成000 4.3 价格表验证00 4.4 入市均价建议00 4.5 点对点比较 分类打分 ——产品分别打分，建立不同价值体系； 精确致导 ——精确制定影响价格的因素和权重，进行销售和策划分别打分； 高成低就 ——特殊单位特殊处理，确保价值最大化，主力户型合理价格确保销售速度。 权重设置的基本原则是客户购买时的关注度及产品本身差异度，因此高层产品的因素及权重分类设定。 标准层调差因素及权重： 6388.58 5912.41 5714.01 6005 4762 分值 1.34 8.1 1.24 7.6 1.20 7.3 60.0 100% 　 0.80 8 0.80 8.0 0.75 7.5 10 10% 产品形式 1.60 8 1.40 7.0 1.40 7.0 10 20% 噪音 0.80 8 0.80 8.0 0.80 8.0 10 10% 采光 0.85 8.5 0.80 8.0 0.75 7.5 10 10% 视野 1.60 8 1.40 7.0 1.40 7.0 10 20% 面积/户型 2.40 8 2.25 7.5 2.10 7.0 10 30% 景观 权重 分值 权重 分值 权重 分值 10号 11号 12号 分值 权重 影响因素 各单位分别进行平面调差比较； 采用2层作为基准层；小层差策略，层差控制在20——40元左右，避免高层积压； 对于景观、户型稀缺等因素优势明显的单位拉大楼栋差，内部形成价格对比，实现项目均衡销售；特殊单位的处理将在后续价格体系完成后额外处理，平面调差中不考虑该因素。 以小户型单位作为价格标杆，为二期提升项目形象及溢价空间； 11层一下取40元/平米 ，12～18层取20元/平米（考虑项目均价相对区域较高，所以层差取值设定相对偏小，主要目的在于尽量压缩项目的房号价格分布，减少高价房的分布比例） 4.2价格表形成——各栋均价分布 5812.26 5895.00 5646.79 5714.39 5502.00 6110.44 5991.47 6291.99 5808.69 6016.14 6404.68 6705.19 6273.20 6611.28 6442.24 ●各楼栋内部： 最大景观平面调差为280元/㎡ 朝向差纳入楼栋均价差值； 各楼栋单元打分表见价格表 4.2价格表形成——设定综合折扣率建议 1% 二层折扣 3 1% 按揭 2 2% 一次性付款 1 折扣率 折扣项目 编号 基于现场对客户的把握，客户对各户型的敏感点分别是： 单价敏感点： 总价敏感点： 5700元/m2 二室：50万 三室：70万 价格表中，单价低于5500元/m2的户型均为12号楼三室，分布于低层； 12号楼大部分户型在6000元/m2以下，共计60套，客户的敏感度适中； 10、11号楼，单价6500元/m2以下，对比竞争项目性价比优势明显； 1