香港地产狂潮1977-82凭吊.DOCVIP

PAGE PAGE 7 香港地產狂潮(1977-82) 憑弔 一九八三年發表於《廣角鏡月》，後載入曾澍基，《巨龍口裡的明珠》，政經論文集，香港廣角鏡出版社，一九八四年八月。 (一) ????? 先讓我們看看這個滔天巨浪的一些餘波: 每次你經過中區皇后像廣場時，當然不能不被附近那些高聳入雲的起重機以及龐然巨物的鋼鐵結構所吸引。你的注意力是極有價值基礎的:因為你所目睹的，正是豐銀行新總行的偉大雛型。這座「超時代的建築物」的基本興建費用，最近被「正式」修訂為50億港元，以每平方呎計，為同類先進商業大廈的3至4倍，已屬世界上最昂貴的樓宇。但市場對豐領導人的謙遜甚表關注，消息謂若有什麼差誤，費用數目可隨時上升至80億港元之譜。一份往績不差的商業情報雜誌甚至說如果包括地價和保險、顧問以及銀行設施的開支在內，數字更可能到達幾乎難以想像的「160億」。為了幫助讀者了解這個符號的數字，這份雜誌還把它的購買力加以形象化。據說160億港元足以: 興建過往10年香港的全部公屋， 購買洛杉磯的整個市中心區， 興建足夠容納的60OOO學生的16所理工學院校舍並提供所需的儀器設備， 等如香港政府外匯儲備的一半。 ?????筆者沒有資料去判斷究竟這個驚人的數字是否綽頭或者幻想， 亦不打算去檢查它的購買力是否如上述一般驕人。無論如何，一件事實已十分清楚:這座40多層高的建築物質在太貴，而且貴得太過離譜。根據最近報章報導，中國銀行美梨道的新廈將樓高70層，預算費用亦不過1億3000多萬美元。匯豐的主席曾說希望自己的新總行將是「世界上最好的」，筆者略計一下數字，不禁懷疑中國銀行為何會肯將一座「世界上屬三四流」的建築物放在它的旁邊，給人比較。 ?????根據匯豐領導人於81年時的估計，新廈的建築費也只在廿億港元之下，為何短短兩年間，數字會躍升至如此地步?匯豐是私人機構，筆者又非其股東，自然無容置啄，但亦禁不住產生疑問:發生了什麼事? ????????????????????X X X ?????讓我們從皇后像廣場步向海旁，整容後的康樂大廈好看得多了，但較惹人遐思的還是它隔鄰那兩座只爭朝夕、高度與日俱增的混凝土結構。相對來說，交易廣場的興建姿勢似乎遠不及匯豐新總行的那像具有氣派；不過，你可能不知道:其後果可能更屬「災難性」。 ?????其實，你只要走到阿歷山大行樓下那座模型之前看一看，「災難」的端倪就已盡露。交易廣場分三座大廈﹒其中高51層的兩座將於85年建成(有消息說甚至84年尾可完成)，為中區提供超過114,OOO平方米的寫字樓面積!這數字有什麼意義?Well ，根據政府的83年物業機討的資料，中區寫字樓的「有效需求」(即「佔用量」) 在過往5年平均只不過為每年37,600平方米左右。 ??????置地公司在82年初時，以47億港元的世界紀錄價格來投得交易廣場這塊地王，就算從事前來看，它的出價以及興建計劃，都已是匪夷所思。全港寫字樓的租值水平，在78直到81年之間已經上升?超過4倍;置地無疑是全球最大的地產公司之一，但它憑什麼去認為，在一年之內推出超過等如3年中區整體「有效需求」的寫字樓空間是一件有利可圖的事呢?不要忘記，78至81那段時期已屬「內部過熱」的年代。更不要忘記，可以在中區提供寫字樓的，亦不只它自己一家。? 置地最近已在媒介上為屬下的商廈展開巨大宣傳攻勢，並且把大量介紹資料，廣寄國際上各大商業機構，為那兩座聳立在全球最貴的土地上的建築物招徠租客，而且若投資者有興趣購買，管理層亦會破戒考慮云云。 ?????同一問題不禁又再湧上筆者心頭:發生了什麼事? (二) ????? 上述的不過是香港最近的地產狂潮的兩個後果。它們雖然非常突出，但未能概括整個地產市場所處的困境。1982年底，各種樓字的空置率分別為:私人住宅樓宇，6.0%(大型住宅，8.7%)；商業樓宇，10.7%(寫字樓，16.9%)；多層工業樓宇，10.5%；都屬歷史上最高的或極高的水平。最近發表的83年上半年經濟報告指出:雖然建成的工業樓宇面積有所下降，但在私人住宅及商廈方面，仍有巨幅的增長。另方面，佔用量除中小型住宅外，相信並未出現重大的改善。因此，各種樓字的空置率極可能在繼續提高，頂多只是呆定而已；報告亦承認物業的稍值及售價水平依然下降。換言之，地產市場於82年開始崩潰，到現時仍未到底。 ?????根據一間學術機構的研究小組推算，現時各種空置房產所綁實的資金(包括地價、樓宇建築費以及利息負擔)已達到港幣500億的驚人數目。本港所有銀行及存款公司對建築工程及地產發展行業的借貸，於83年3月底的數目亦是500億港元左右。因此，戲劇化一點地說，本港的銀行體系不過是在借錢給地產商人來使之可以繼續擁有那些賣或租不出去的房產吧了。 ?????能夠支