国八条新政解读及北京市场表现sjwl2kqb.docx

国 国八条新政对市场的影响及后市走势分析 【事件背景】 　　2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控，但并未阻止房价上涨的步伐。统计局数据显示，2010年全国70个大中城市房价上涨了6.4%；中房信对全国重点城市监控数据显示，30个重点城市房价涨幅均超过10%，其中海口、杭州、太原、北京、上海、深圳等城市涨幅超过40%。 　　2011年1月 【政策要点】 　　【调整税费】对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。（营业税将统一按照总额的5.5%征收，普通住宅也被纳入调控对象之列，之前的规定是：1.不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。2.超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税。 3.不足5年的普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；严格执行房产所得税意味着可能按照差价的20%征收，之前各地多采用总额的1%税率征收。） 　　【差别信贷】对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（首付比例上调一成） 　　【增加土地出让】今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。 　　【限购升级】各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。对已有1套住房的当地居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 【新政后北京市场表现】 由于本轮新政被媒体提前预知，在政策调控前两周，二手房市场出现了较为明显的一波上涨行情；新房市场则出现扎堆供应的情况。而新政后，市场进入了春节前最后一周，受春节和新政双重影响，市场表现较为冷淡。由于春节因素干扰，新政效果需待节后市场进入正常交易后方能得到正式检验。 二手房出现恐慌性购房，成交大幅上涨 二手房方面，“新国八条”虽然出台，但地方细则尚未出尽，而且即将落地的北京版第三轮调控细则力度空前，特别是针对限购的政策非常严厉，赶搭政策末班车的恐慌性购房心理，进一步助推了二手房成交量上扬。北京市房地产交易管理网数据显示，2011年元旦后第一周（1月3日-9日），北京二手房成交3922套；第二周（1月10日-16日）则成交了5577套，环比上涨42%；到了第三周（1月17日-23日），北京二手房签约量连续4日突破千套，总成交量达到5813套，环比前一周的签约量除现房外都有明显上涨，与去年同期相比则大幅上涨了64.9%，日均成交量达830套；第四周(1月24日—30日)，全市二手住宅网签总量为 2011年前四周北京二手住宅成交套数走势 数据来源：北京房地产交易管理网 另外，北京市房地产交易管理网统计还显示，春节7天，北京二手住宅成交41套，而节后第一个工作日（2月9号）， HYPERLINK / \o 二手房 \t _blank 二手房住宅签约425套，同比去年春节后的第一个交易日大涨118%，基本恢复到春节前最后1个工作日1月31日417套的水准，但相比节前日成交过千套的情况相比已明显下探。 另有统计机构的数据显示，春节7天，二手房挂牌量环比节前上涨了12.7%，购房人的选择余地加大，也是促进二手房成交活跃的原因之一。 春节前后新建商品住宅供应不足，成交惨淡 供应方面，受预售资金监管政策影响，12月份北京共有72个项目取得预售许可证，很多项目选择提前取得预售证，以规避政策监管。加之春节前后为楼市传统淡季，开发商推盘意愿较低，因此2011年前四周北京新建商品住宅供应仅301套，其中春节前两周仅供应1套，新房供应量明显不足。北京市房地产交易管理网从2月1日关闭到2 成交方面，临近年底，新建商品住宅成交表现惨淡，其中2011年第四周即春节前的一周，新房成交量2504套，环比上周下降20.8%。春节长假期间北京新房网签全面停止，将在节后进行集中网签。2月9日为长假后的第一个工作日，北京新建商品住宅签约量48套，2月10日达到 近期北京新建商品住宅成交萎缩主要由于春节长假及供应量不足造成的。此外，“新国八条”后，北京的实施细节尚未落地，购房者存在明显的观望情绪。 2011年前四周北京新建商品住宅供应成交套数走势 数据来源：北京房地产交易管理网 【我们的观点】 　　一、政策点评 　　本次调控事前没有任何信号释放，非常突然，且调控力度空前，反应了中央政府对房地产调控和控制房价的决心，对市场需求有较大冲击，方向性意义较强。 　　这次政策重点不仅是首付六成和从严征收营业税、个人所得税，全面限购的政策力度更