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探析如何更好发展房地产信托基金投资 　　【摘要】随着市场经济的发展和城市化进程的加快，房地产行业得到前所未有的发展。随着日前金融《国九条》、《金融三十条》和国务院在《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中相继提出开展房地产投资信托基金（REITs)试点，房地产信托基金的发展迎来了一个新的春天。房地产投资信托基金是现代房地产融资方式的创新，能够有效的规范房地产投资模式，拓宽房地产的市场融资渠道与改革融资方式，能够有效的降低房地产对市场简介融资的过度依赖，保证房地产投资信托基金健康发展。本文将对房地产信托基金投资的重要性也发展模式进行探讨，以期对房地产融资提供借鉴意义。 　　【关键词】房地产投资信托基金 模式 法律法规 措施 　　一、发展房地产投资信托基金的重要性 　　发展房地产投资信托基金是现代化最重要的房地产金融手段之一，不仅能够进行多元化的融资，回报率比较高，而且能够吸收大量的民间个人投资，盈利比较便利和直接，投资者可以不需要直接拥有房地产就能够获得盈利的机会。此外，房地产投资信托基金在宏观上能够很好的深化我国的房地产资本市场，能够有效的降低房增贷款集中与银行金融体系的负担，可以很好的对市场资金进行引导。 　　发展房地产投资信托基金是房地产行业升级，资金市场优化的内在要求。从房地产的发展现状来看，我国正处于房地产发展的第二个层次，也就是以房地产投资管理公司或者房地产投资信托基金为核心的房地产投资层次。据调查现实，目前我国房地产企业都出现了资金周转困境，经营步履维艰的局面，并且在房地产高速发展的时期，大约有百分之七十的房地产开发商的开发资金是来自银行贷款的支持，房地产行业严重依赖银行机构。然而，房地产信托基金投资的发展，能够有效的优化和扩大房地产融资渠道和模式，吸引大量的民间资本进行投资，这样也就很好的解决了当前对间接融资过分依赖的局面，有效的降低了房地产投资信托的金融风险。并且，发展房地产信托基金投资，能够有效的规范房地产投资，减少房地产开发和投资的盲目性，加强房地产投资的理性化发展，因为房地产投资信托基金的发展主要是针对那些发展良好、市场前景优秀、运作规范的房地产企业和房地产项目。因而客观上保证了房地产项目和房地产企业的优化，保证房地产行业资金的有效合理配置，促进房地产企业的优胜劣汰，促进房地产行业内部结构的调整，带动整个房地产行业的优化升级。 　　发展房地产投资信托基金也是保证社会大众资本投资的需求。随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，目前我国基本进入了小康社会，许多大众有了丰裕的剩余资本，但是由于我国社会大众投资渠道比较狭窄，并且私人投资资金缺乏科学的法律保护，缺乏合理的运作规范，导致大众投资模式单一，大大提升了社会投资的风险。因为，房地产行业规模大，资金需求量大，资金周期长等特点导致社会大众资本难以进入。然而，房地产投资信托基金的发展则很好的打破了社会大众投资单一化的局面，拓宽了社会大众的投资渠道，并且降低了社会大众资金投入的门槛，为社会大众的民间资本投资提供了有效的方式和手段，并且投资效益高，风险性也比较低。 　　二、我国房地产基金发展的模式分析 　　我国房地产基金还处于起步阶段，其发展模式还不够完善，比较单一，需要借鉴房地产基金发展得比较好的国家的模式。房地产基金模式的选择必须严格根据本国房地产行业和金融行业等具体的情况来进行，如美国这样的房地产基金市场发展成熟的国家适合采用公司型模式，而我国处于房地产基金发展的初级阶段，比较适宜采用契约性的模式。企业型房地产基金模式虽然不利于基金的扩张，但是比较符合我国REITs发展的特点，能够有效的稳定基金发展，不会因为投资者的突然退出而削弱基金规模或者解散基金。此外，由于我国处于房地产信托投资基金的初级阶段，必须选择规模适中的基金，其期限以10～15年为最佳。而在房地产信托投资基金资金的筹集上，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。 　　房地产基金的发起人选择。由于房地产基金离不开房地产行业和金融两个行业，长期分红是资金收益的主要来源，因而，必须严格发起人的选择，确保发起人既具备有房地产业务方面的经验也有资本运用方面的技能和经验。或者在发起人也可以由若干个信誉良好并且资产规模相当的金融机构与经营良好、实力雄厚的房地产企业共同组成，不仅能够保证对房地产和金融业方面的需求，也能够优势互补，相互促进。其次，具体项目的选择。目前我国房地产基金选择的项目主要有大面积的旧城改造项目、大型住宅小区项目、大型体育馆项目、大型公共娱乐设施项目以及大型展览馆等项目。其主要原因是这些项目社会供给比重小但是社会需求量与日俱增，并且投资建设周期和资本回报周期比较长，此外这些大型的项目可以得到政府税收优化和政策支持。因而这些教大型的项目可以带来