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探析房地产开发投资问题 　　摘要：随着经济的发展，房地产业也迎来了蓬勃的发展空间，同时带动了我国GDP的高速增长。房地产投资也在我国投资中占有重要位置，正确的房地产开发投资才能保证房地产企业资金的合理利用，合理化控制房地产投资的金额。然而随着近几年国家在房地产上加大宏观调控，房地产开发投资出现越来越多的问题，房地产问题日益凸显。本文将从2013年我国房地产开发投资的背景以及出现的问题进行探究，为2014房地产的开发投资提供一份参考。 　　关键词：房地产 开发投资 问题 发展 　　在2013年2月份国务院常务会议决定实行“国五条”后，打乱了我国原本就不平静的房地产市场，这一政策的出台在我国国内引起很大的争议，虽然我国政府在对房地产市场的调控上的“十年九调”，但是我国房价越调越高。所以房地产开发投资一直成为近期学者之间热议，针对这一问题，我国以及世界许多经济学家以及房地产开发大佬也给出了自己的看法，现在将从房地产实际开发实践中出发，对房地产开发投资所出现的问题进行探讨。 　　一、对我国房地产开发投资在过去一年的发展情况的探析 　　在过去的一年里我国房地产市场追从了从前年第四季度开始的回升态势，其中我国国房景气指数的最高值在二月份取得，达到了97.92，这比2012年12份提升了2.4个百分点。我国房地产国房景气指数的大概情况是，在一、二、三季度基本上保持了平稳的态势，但在第四季度却有所回落。 　　（一）房地产开发投资增幅由年初缓慢下降 　　2013年除了12月份，我国房地产开发投资达到了7.74万亿元，同比增幅达到了19.5%，增长情况比2012年同比高出3.3个百分点，但与同期固定资产投资增幅相比却低了0.4个百分点。如果从月度数据来看，我国在2013年初房地产开发投资增幅达到了最高，以后逐月呈缓慢下降的态势，在商品住宅投资上，达到了5.31万亿元的投资费用，与同期相比增长了19.1%，增幅增加了7.2个百分点，其中商品住宅投资占68.6%，与前年同期基本上持平。但是从在工程项目建设投资进度上，可以看出四个季度在房地产开发投资上的增速出现了小幅回落的情况，去年全年投资增速约为18%，比前年投资增速高了2个百分点。 　　（二）房屋交易量增幅高位回落 　　去年，我国商品房销售面积出现了较快增加的情况，但却出现了增幅逐月回落的态势。去年全年商品房销售面积大概计算达到了120807万平方米，与同期相比增加了20.8%，增幅增加18个百分点。如果从月份数据来看，我国商品房达成销售面积的增幅由开年的49.5%逐月下降到后来的20.8% 。其中，商品住宅达成销售意向的面积为9.89亿平方米，与同期相比增加了21.3%，高于前年同期的19个百分点。在去年全年，我国商品房销售达到了7万多亿，与同期相比增加了30.7% 。 　　（三）房价区域分化逐步明显 　　去年全年，从我国70个大中城市住房价格上来看，出现了延续前年下半年上涨的态势。其中，我国的新建住房价格与同期相比上涨了5.4%，环比涨幅为8.4%。从分月度来看，新建的住房价格，涨幅环比由开年的1%回落到了11月份的0.5%。从户型上来看，面积在90平方米以下的新建商品住宅在价格方面增长最快。房价区域分化的情况比较明显，表现在我国的一线城市和较发达的二线城市房价比较明显的持续增长，而一般的城市房价上涨得比较缓慢。从经济发展情况来看，北京、上海、广州以及深圳等我国一线大都市新建住房的价格与同期相比涨幅均超过了20%，此外部分经济发展良好的二线城市，如厦门、南京、福州、沈阳、太原、郑州以及湛江等城市新建住房价格与同期相比涨幅一般在12%-18%之间，同属于房价上涨态势相对比较快的城市。而去年全年房价增长速度比较慢的城市一般是我国的三、四线城市，其中新建住房价格涨幅较低的城市有福建的温州、河北的唐山、海南的海口和三亚、安徽的蚌埠和安庆、江苏的无锡、黑龙江的牡丹江、云南的大理以及广东韶关，这些城市基本是所在省份经济发展态势较慢，经济发展前景较差的城市，其新建住房价格与同期相比涨幅一般都在6%以下。 　　二、房地产开发投资出现的问题 　　（一）企业资金融资困难 　　房地产作为一项高投资、高收益、周期长的产业。在资金投资上一般要求具有较充裕的资金来源，对于企业资金链的健康以及持续发展要求较高。其中，企业在开发投资上的前期开发成本以及管理维护费用上较为重视，因为一个房产项目在开发的前中期往往是资金投入量最大的阶段，如何在项目前期筹措大量资金是每一个房地产项目的重点和基础，也是房地产管理者工作的重心。然而由于我国在金融建设上与发达国家有着一段的差距，进而导致有些企业出现融资难等问题。 　　1. 前期开发成本融资困难 　　前期开发成本包括多种资金费用，是房地产企业开发投资的首要