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探析中国房地产业发展 　　摘要：中国房地产市场化改革始于1998 年。房地产业经过近二十几的发展，已成为国民经济的重要产业之一，在国民经济发展当中起着举足轻重的作用。然而，在房地产经济快速发展的同时也日益暴露出诸多问题，需要采取相应的对策来加以解决，以促进我国房地产业的持续健康发展。 　　关键词：房地产；发展；对策1998 年，中国开始正式迈入住房市场化全面改革的阶段。中国房地产业市场化改革虽然起步比较晚，但是发展的速度非常惊人。据国家统计局公布的统计资料显示，国家统计局公布2013年国民经济运行情况，国内生产总值568845亿元，同比增长7.7%。其中，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%)，约占全国固定资产投资额的20%。中国的房地产业已经成为经济增长的主导产业和支柱性产业。但中国房地产业快速发展的同时，也不可避免带来诸多问题，因此，有必要采取一系列措施来加以规范，以保持中国房地产业的持续健康发展。 　　一、中国房地产业的现状 　　 应该说，从去年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们可以判定：我国的房市目前进入了调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是像某些业界人士所说的开始步入“拐点”。当然这个“拐点”只是此轮短周期的“拐点”，而不是我国房地产长周期的“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面： 　　（一） 一线城市同比涨速均放缓，泡沫成份开始收缩，一些城市的房价开始下降。 　　据国家统计局的数据显示，2014年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，与上月相比，新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量均有所增加，其中新建商品住宅价格下降的城市有8个，二手住宅方面，价格较上月下降的城市有22个。3月份该数据分别为4个和14个。中国指数研究院发布的百城价格指数显示，2014年5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，这是在2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。5月新房房价环比下跌的城市达到62个，较上月增加了17个。 　　（二）保障房建设力度加大，信贷条件收紧，新建商品房价格涨幅收窄 　　2014年3月，新建商品房价格涨幅收窄。一是由于前期保障房建设力度的加大，增加了房地产的有效供给，对房地产价格的稳定产生积极的影响。二是受信贷条件收紧、待售面积大幅增加等因素影响，一定程度对房价的上涨产生抑制作用。以昆明新建商品房（不含保障性住房）为例，其价格继续呈现上扬态势，但环比涨幅已趋缓。具体为：新建商品房价格环比上涨0.1%，较2月份涨幅减少0.1个百分点，同比则上涨6.5%。 　　（三）成交量明显萎缩，空置率不断攀升 　　与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。国家统计局2014年5月13日发布的统计数据显示，1-4月份，全国商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。据上海市房地产交易中心统计，一季度，上海市存量房网签面积428.31万平方米，比去年同期下降54.4%。其中存量住宅网签面积372.55万平方米，下降58%。同时，北京、广州、天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。 　　（四）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大 　　目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险。 　　（五）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被淘汰出局 　　一是信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。二是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。三是由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。四是大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被淘汰出市场，从而提高市场集中度。 　　二、中国房地产业发展中存在的主要问题 　　（一）