安徽巢湖人民路商业地产项目市场调研及定位fw1aiyqm.docVIP

美力三采商业管理执行机构2007.5巢湖市人民路项目市场研究及定位报告第一部分 调查设计与组织实施 第二部分 巢湖人民路项目市场调研第三部分 巢湖人民路项目市场定位报告内容一、调查设计二、市场调研阶段工作设计三、调查组织与实施第一部分 调查设计与组织实施 一、调查设计寻找市场空白，进行市场区隔宏观市场环境分析终端消费者分析明确终端客户需求行业/商业市场研究明确类比性项目策略、现状，为项目策略的制定提供依据项目立地分析明确商家入驻意愿和需求条件市场研究总结及建议满足客户需求、填补市场空白、发挥项目优势的战略性定位目标商家分析确定项目自身的优势劣势研究内容研究结论和目的为项目发展提供启示和建议为项目发展提出参考性意见国内外类比性案例分析目标业态商户专访二、市场调研阶段工作设计（一）调研活动二、市场调研阶段工作设计二、市场调研阶段工作设计（二）调查内容6、竞争性项目调查3、巢湖零售业、餐饮、休闲娱乐、专业市场、宾馆市场调研5、本项目立地分析2、巢湖市主要商业街区干道调研4、项目客户分析（1）项目目标消费人群市场分析（2）中心商业区及主要居民社区消费人群问卷调研（3）写字楼企事业单位消费者访谈调研（4）主要商业街区经营商户投资/经营意愿分析1、宏观环境分析（1）项目政策法规环境分析（2）项目经济环境分析（3）社会文化环境分析（4）政府规划因素分析二、市场调研阶段工作设计（三）调查方法3、商业市场调查（1）主城区主干道地毯式考察（2）分业态专项登门考察（3）相关资料收集整理2、项目自身情况调查（1）项目现场考察（2）有关人员访谈（3）相关资料收集整理1、宏观环境调查（1）房管、土地、规划等相关部门访谈（2）报刊文献资料收集与分析（3）专家学者的访谈二、市场调研阶段工作设计（三）调查方法6、经营者调研（1）电话拜访（2）登门访谈（3）问卷调研5、竞争性项目调查（1）现场踩点调查（2）房管、土地、规划等相关部门访谈（3）电话访问（4）报刊文献收集与分析4、需求市场调查（1）主要商业区及居民小区人群问卷调研（400份问卷）（2）统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）（3）消费者深度访谈三、调查组织与实施第二部分 巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析巢第四章、湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）1、政治环境分析 巢湖市十一规划明确表明，巢湖市正在大力调整调整经济结构和转变增长方式，着力促进社会发展和解决民生问题，努力实现经济社会又好又快发展，市政府确定振奋人心和切实有效的中心任务，对巢湖市整体经济发展是个重要的保证，对于作为巢湖市2004-2020年商业规划中最重要的人民路商业改造项目而言是极为有利的发展基础。 国家在开始对新一轮的住宅物业的宏观调控后，商业地产也将被抛到宏观调控的“风口浪头，商铺的投资处于一个相对有利的时期，但也存在着不确定的政策风险。 第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）2、经济环境分析巢湖市地处安徽省中部，经济发展处于上升期，2006年巢湖全市实现地区生产总值344.37亿元，同比增长12.2%；巢湖市产业结构由2000年的30.1:32.8:37.1变化为2005年的24.9:37.1:38.0；2006年巢湖市城区居民人均可支配收入达到了9464元，比上年增长18.8%，恩格尔系数为48%；2006年巢湖全年实现社会消费品零售总额103.7亿元，增长14.4%，消费品市场明显升温，高度的涨幅说明了巢湖市消费市场需求的旺盛；巢湖市居民收入稳步提高，收入来源多样化，巢湖消费者的消费观念日益成熟，食品等基本保障支出总量增加，但其比例在下降，而用于休闲购物、娱乐花费的比例呈现上升趋势；第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）3、社会环境分析物质文明的显著提高；城市化进程稳中趋快；人口结构向城市化、城镇化发展的步伐加快；居民生活性消费比重降低，休闲性消费比重攀升；第一章、巢湖市宏观市场调研（PEST分析）4、规划环境分析巢湖市城市总体定位是皖中工业发达、商贸繁荣、以旅游和休闲疗养为特色的滨湖城市；总体规划突出“扩大城市，强化中心”的发展思路，采取“组团发展，突出重点”的方针，充分依托旧城改造建设商业中心，完善建设市区西部、南部和东部各个组团。对本项目而言正是规划中的最重要的商业改造项目。第二部分 巢湖人民路项目市场调研第一章、巢湖市宏观市场调研第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研第三章、巢湖市商铺市场专项分析第四章、巢湖市宾馆业专项调研第五章、巢湖市商业市场研究第六章、项目立地条件研究第二章、巢湖市区域业态结构及分布调研 从城市功能布局划