安徽巢湖人民路地产项目市场调研及定位报告p专业市场商业中心tbeg3dl6.ppt

六、目标规模定位 5、休闲娱乐 计算方法类似餐饮规模测算，我司建议休闲娱乐业态规模在11000-14000平方米之间。 * 六、目标规模定位 6、专业市场 专业市场测算方案依据目前各专项市场商业体量、经营户数量、经营盈利水平、租金/售价等方面，我司建议在本项目设置精品家居市场的体量为8000-9000平方米之间。 按照人民路目前商业业态结构、商业营业面积、经营户承租能力与平均绩效、毛利水平测算，本项目设置服饰、箱包、小商品市场建筑体量在23000-25000平方米之间（该部分面积包含于新增商铺面积中）。 市场名称 市场位置 占地面积㎡ 建筑面积㎡ 年交易额（万元） 巢湖大市场 三中路－世纪大道 68000 72000 35000 天湖商城 人民路南端 28000 30000 12565 南巢商业街 团结路－东风路 51000 57000 5475 朝阳门市场 团结路 19400 25673 2920 注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。 * 六、目标规模定位 7、新增商铺。该部分面积测算考虑巢湖整体商业市场规划批准土地、未来商业供给总量（基础数据参见市场调研部分关于商铺市场的分析报告），未来至2010年，零售商业面积缺口为5.93万平方米。 注：以上调查数据为目前市场实际反馈，不代表未来市场某些不可预期原因而可能造成的变动。 * 六、目标规模定位 注：1、以2005年市场商业均摊单平绩效作为标准单位，以市场增添商业面积影响整体商业行业绩效不变，既是以商业整体规模随着商业面积增加而同比或略有小幅下降的前提下，既考虑市场份额瓜分，也考虑市场份额变大，以市场在5年内平均绩效额度保持不变进行测算。 2、市区社会消费品零售总额测算中剔除餐饮业零售额。 * 六、目标规模定位 8、小计 根据两种方法统计，项目商业开发体量（不包括SOHO，包括回迁商铺面积）建议控制在14万平方米。 以上方法测算获得数值依据目前商业市场讯息测算而来，不代表未来商业实际变动情况，仅作为数学模型参考。 商业形式 面积范畴 面积下限 面积上限 宾馆 25000 26000 大型百货 11000 15500 大型超市 10000 12000 专业市场 8000 9000 餐饮 10000 12000 休闲娱乐 11000 14000 零售商铺 57500 59300 总计 132500 147800 * 三、解决方案 解决转化劣势 主力店业态进入市场的瓶颈，开发商对本类项目的专业度 甲乙双方共同组成项目工作团队，整合双方各自优质资源，进行联合招商； 提供具有吸引力的招商政策，利用商家平台和专业团队的执行运作，解决主力商家招商问题。主力店先行招商，部分定制开发：合理制定对于主力业态的招商政策，首先完成主力店的先行导入。 做好各个业态设置、业种比例与功能划分，形成不同主体的功能组团，分板块进行研究、设计并予以专项解决，宾馆、超市、百货与其他组团中的主力商家进行先整体租赁后整体或分割销售； * 三、解决方案 充分利用机会 人民路商业街改造是巢湖市重点工程，也是巢湖人民盼望以久的，开发商当有效利用政府、投资者、消费者的关注，加强宣传推广，把有利的信息及时传递给目标客户。 巢湖经济快速发展，商业地产开发投资如火如荼，开发公司当及时利用这一商业地产高速发展的有利时期，分享客观收益。 随着中部经济崛起，商家积极拓展三四线城市，对商铺产生大量需求，开发企业当利用商家拓展的有利机会，实现商铺推广销售，获取可观投资回报。 * 三、解决方案 应对竞争威胁 利用人民路核心商圈的不可撼动的优势，强势打造新兴商业街区，产生强大集聚效应和遮蔽效应，吸引并留住消费者。 有效利用安德利和恒生阳光城项目的有利因素，为我人民路商业街项目所用，借势共同打造人民路整体商业街区。 * 第三部分 巢湖人民路项目市场定位 第七章、项目定位 第八章、业态规划组合 第九章、经济效益评定 第十章、项目运作策略 * 第七章、项目定位 一、项目总体定位 二、项目主题形象定位 三、项目目标市场定位 四、业种业态定位 五、项目规模定位 六、项目区域功能定位 * 一、项目总体定位 1、总定位原则 （1）发挥项目立地资源优势，充分利用市场缺失性与资源唯一性特征； （2）满足巢湖居民日益增长的消费需求； （3）符合政府规划发展要求，保证项目社会与经济效益统一； （4）提升品质、丰富功能链、拉伸档次、创造差异，规避资源浪费与不合理竞争。 * 一、项目总体定位 2、功能定位及定位表述 研究前提： 巢湖市城市规划 巢湖城市商业市场研究 消费者市场深度调查（消费水平、结构、习惯、需求） 项目立地资源性研究 区域历史人文背景特