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新形势下中小房企内控管理存在问题与对策探析 　　摘要：2016年以来，在“房子是用来住的，不是用来炒的”楼市基调下，房地产市场调控政策纷纷出台，给一些积极求生存、谋发展的中小房企带来了不小的冲击。体制陈旧、机制老化、观念落后，在这些企业都不同程度地存在。如何加强内控管理，促进企业提升运营能力和核心竞争力，已成为中小房企度过当今难关的一个现实问题。本文，将对中小房企内控管理存在的问题和解决对策进行探讨和分析，希望能为新形势下中小房企的进一步发展提供一些借鉴和帮助。 　　关键词：新形势；中小房企；内控管理；问题及对策 　　一、新形势下中小房企面临的机遇和挑战 　　从2016年930限购开始，房地产行业进入新一轮的调控期，中小房企面临巨大的发展机遇，同时，也带来了严峻的挑战。一方面，在强劲手腕的调控作用下，一二线城市受限购限价政策持续影响，成交面积出现明显萎缩且房价涨幅迅速回落；而三四线城市去库存如火如荼，量价齐升。靠三四线支撑，17年房地产销售面积增幅相比16年有所收窄，但增速依然不低，截至17年10月同比增加7.6%。 　　另一方面，银行信贷政策逐步收紧，对融资渠道的限制扩大至私募资管，使得中小房企存在将大的销售压力和债务风险，一旦资金断链，将直接影响项目的开发建设和企业的生存发展；而且，房企集中度越来越高，行业洗牌加速，根据中指权威发布《2017中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，前15家房企占据半壁江山，行业迈向寡头时代。 　　目前，政策的紧缩和竞争的加剧，迫使一些房企纷纷效仿低成本、高周转的开发模式，在全国攻城掠地，试图做大做强，但这会增大资金需求的缺口和企业的经营风险。如何加强内控管理，支撑企业快速发展，在日益激烈的市场竞争中找到自己的发展空间，已迫在眉捷。 　　二、中小房企内控管理存在的主要问题 　　（一）内控环境缺失且不受重视 　　当前中小房企多是民营企业，这些老板的“土皇帝”观念深深扎根于脑海中，什么事情都是他们说了算，想改主意就改主意；也有些企业在守业和发展时，仍习惯于创业时那种家族式的管理方式，导致企业内部人控制现象严重，内控制度对他们而言几近失效。当前不少企业的管理者，将业务规模和利润最大化作为经营目标，而忽视了内部控制的作用，使得内控管理得不到应有的重视。即使制定出一些内控制度，也仅仅停留在“写在纸上、挂在墙上”的形式上，并没有去主导实施，“再完美的制度，如果得不到执行，就是一种摆设”，使得内控制度丧失了应有的刚性和严肃性。 　　（二）内控体系不完善、不健全 　　虽然各企业都先后开展了内控建设工作，但内控体系仍不完善。一是内控制度不够全面，没有覆盖到业务的所有领域或关键环节，仅仅局限在某几个角度上；二是内控制度的建设缺乏统一协调和整体规划，不少企业多以业务单元为主体进行制定，使得重复建设、无效建设，甚至管理缺位或空白的情况时有发生；三是盲目照搬照抄其他单位的一些内控制度，没有充分考虑与本企业“经营管理观念、方式、风格及运营水平”的差异化，“朝秦暮楚”，使得内控管理往往缺乏管理上的连续性，导致员工干事不顺畅，影响了内控作用的发挥。 　　（三）风险识别、防范及控制意识弱 　　在市场经济中，?L险无处不在、无时不在，特别是随着国内房地产市场的紧缩和宏观调控政策的不断推行，房地产市场所面临的政策风险和财务风险已日益突出。然而，一些民营企业在薪酬激励、投资并购、销售决策等方面都带有很强的主观臆断和盲目性，主要依靠高层领导的感觉和经验进行决策，没有建立有效的风险评估、分析和预警机制，一味追大求快，盲目扩张，很容易使资金链断裂，最终将企业带入泥潭。 　　（四）内部信息沟能不畅和信息孤岛现象 　　流畅的信息沟通，是一个内控系统有效发挥作用的必要保证。没有沟通，就没有管理。然而沟通不畅，几乎是每个企业都存在的问题。当前，企业大多为直线型的职能组织，其信息流动一般为单向行走，极易造成信息在传递过程中放大或缩小，加之下情要通过重重关卡才能上达，一些信息在利益的驱使下，中间传递层往往有意无意地对信息进行筛选过滤，甚至未见反馈至治理层便已被扼杀，最终导致信息失真和不对称。同时，业务信息、财务信息与管理信息各自为政，相互之间缺少必要的信息传递与共享通道，再加上一些业务活动存在许多不规范的行为，常常无法以原貌呈现在其他人员的面前使之出现“信息孤岛”。 　　（五）内控管理缺少有效的审计监督机制 　　内部审计作为内部控制的重要组成部分，是企业改善经营管理、提高经济效益的自我需要。然而，在现实中，一些企业的内部审计形同虚设，没能真正发挥其应有的职能。一是一些企业内审部门，大都由财务部门负责，只是充当各种业务的鉴证和复核功能，影响了内部审计的独立性和权威性。二是内审体制不健全，对于审计过程中发现的问题，经营