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新形势下商业地产企业资金管理问题研究 　　【摘 要】近十几来年，商业地产企业发展迅猛，然而在日益激烈的市场竞争中，商业地产企业较住宅地产等其他地产形态而言，面临的生存环境更加复杂多变。作为资金密集度强、投资额度大、风险系数高的行业，营运资金周转及其效率管理便成为商业地产企业生存和发展的关键，进而彰显研究商业地产营运资金管理的重要意义。因此，结合当今国内外经济发展趋势，现下最主要的任务之一就是把资金管理作为地产企业财务管理的核心，建立一套科学合理的资金集中管理模式，运用好企业内部的资金存量为企业生存和健康发展提供充分的保障。本文阐述了对地产企业的资金管理的意义和必要性，结合其自身的行业特点，通过研究商业地产的发展及资金管理现状，借鉴开发成功与失败的商业地产项目在融资、资金运营等方面的经验，着眼于当前商业地产企业在资金管理过程中产生的问题，提出相对合理完善的建议和对策。具体包括资金预算、融资渠道及优化资金管理监督体系等方面，从而进一步加强对商业地产项目的资金链管理。 　　【关键词】商业地产；资金管理；财务管理 　　一、商业地产企业资金管理概况 　　1.商业地产企业资金管理的概况 　　财务管理作为企业经营管理活动的命脉，综合反映了一个企业各个部分的管理水平和经济效益。而资金也就是这命脉中流动的血液，所谓“企业管理以财务管理为中心，财务管理以资金管理为核心”就是这个道理。资金管理是对企业资金的一种筹集、运用、分配、监督等等的管理工作，当企业筹集到了一定额度的资金，在此基础上再去利用资金，实现其销售收入和利润的最大化，并且将这些资金进行妥善合理的分配，从而保证企业未来发展中的再生产和扩大再生产的顺利进行。商业地产资金管理更具有其典型性，这是由于地产业是资金使用频率和密集程度极高的行业，这就要求企业具有良好的资金筹措能力和使用能力，使之能够得到良好的循环及再发展。 　　我国商业地产起步时间较晚，发展情况相对不均衡，资金循环的形式也较为单一，即通过商业房地产管理公司进行专业化及系统化的管理，将地产开发商筹资开发的建设项目，所产生的租售回流的资金交回给开发商。而商业房地产管理公司收取一定的佣金，这样就完成了商业地产项目的资金循环过程。 　　2.商业地产企业资金管理的特点 　　（1）资金管理的复杂程度高。房地产企业在运作流程上受到的制约比较多，既要应对社会经济的发展过程中的不确定因素，如项目地域性的形态、钢筋水泥的成本涨幅等等，又要面临国家一波比一波更严厉的调控政策等因素的影响，由此地产企业较之其他行业显现出更为复杂化。除此之外，地产行业本身还是典型的资金使用频率和密集程度极高的行业，许多项目资金投入都在亿元以上，因此这些对于地产企业来说就更加大了其资金管理的复杂程度。 　　（2）资金运作的循环周期长。商业地产本身就是产业链及生产周期都较长的行业，因此其资金链的循环也是一个漫长及复杂的过程，涉及诸多领域如经济、法律、建造等，同时存在许多的不确定性因素，其他一般性行业通常在一个经营周期内即可收回资金，但房地产项目从资金的投入到资金收回往往需要3-5年时间，对于商业地产项目这个时间就更长了。 　　（3）资金管理的风险性大。由于地产企业的开发对资金的需求量是与日俱增的，所以前后投资的金额是非常巨大的，投资金额越大企业承当的风险也就越多。地产开发的项目作为不动产从实物形态转化成资金形态耗时比较持久，大额资金的周转在时间上对企业也是一种考验，如果企业不能及时偿还银行贷款或者其他工程类账款，必将影响企业整体生存和发展，这也就增加了地?a企业资金管理的风险和难度。而且，地产项目还会涉及各种不同的风险，如政策风险、设计风险、管理风险等，这些风险都会对地产业各个阶段的现金流产生巨大而持久的影响。 　　3.商业地产企业加强资金管理的现实意义 　　近年来，我国政府针对房地产行业从土地出让、到银行借贷等诸多方面连续出台了许多的相关政策，这些政策措施一方面加快了房地产企业的资金流出；另一方面则是限制了企业的资金流入，使得资金紧缺成为地产企业的致命点。在这种非常不利的背景下，加强地产企业的资金管理，使其拥有尽可能充裕的资金和高效的管理效率就成为企业生存和发展的重要保障。企业通过加强资金的科学管理可以提升其管理层次与管理水平，并且能够有效提高资金使用的效率与透明度，从而大大降低财务风险，使企业得以健康发展。因此，加强资金的科学化管理是地产企业发挥资金优势、打造资金管理核心地位、实现地产企业可持续发展的重要手段。 　　二、商业地产企业资金管理中存在的问题 　　我国地产企业资金来源主要是自筹资金和国内贷款。地产项目开发融资渠道主要依靠银行贷款，一旦银行采取紧缩的货币政策，就会对开发商造成重大影响，这就需要地产企业通过多元化的渠道来获得资金支持。目前