房地产的终极目标经营管理.pptx

四、不一致性房地产市场上的产品不可能做到标准化，不可能有二种完全相同的房地产。五、政策影响性政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。六、对专业管理的依赖性七、相互影响性如政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。 房地产投资分析基本知识第一节 现金流量的构成一、现金流量投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。二、投资与成本(一)广义投资与成本的概念 1、 投资(1)广义的投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投入的资源可以是资金、土地、人力、技术、管理经验或其他资源。(2)狭义的投资：指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。房地产投资是狭义的投资。2、成本:是指人们为达成一次或取得一物所必须付出或已经付出代价。(1)成本的构成：工业投资项目而言，成本由产品的生产成本和产品的销售成本构成。(2)投资分析中的成本与企业财务会计中成本的区别：①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概机会成本、沉没成本、不可预见费用等，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。(二)房地产投资分析中的投资与成本房地产投资项目中投资与成本的特点C://Documents%20and%20Settings/new/桌面/表2.doc表C://Documents%20and%20Settings/new/桌面/表2.doc2-1C://Documents%20and%20Settings/new/桌面/表2.doc所示C://Documents%20and%20Settings/new/桌面/表2.doc 1.开发项目总投资：开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。(1)开发建设投资：指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用2.开发产品成本开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。3.经营成本经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。三、经营收入、利润和税金1、经营收入：是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报2、利润利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润。企业利润分为利润总额、经营利润、税后利润（净利润）和可分配利润等四个层次。利润总额＝经营利润+营业外收支净额经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-销售税金税后利润＝利润总额－所得税可分配利润＝税后利润－（法定盈余公积＋法定盈余公益金+未分配利润）3、税金税金是国家或地方政府依法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有：(1)销售税金。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。目前营业税的税率为5％，城市维护建设税和教育费附加，分别为营业税税额的7％和3％。(2)土地使用税和房产税。土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。(3)企业所得税。所得税税额＝应纳税所得额×税率应纳税所得额＝收入总额－准予扣除项目金额第二节 资金的时间价值与资金等效值计算掌握资金的时间价值的有关计算第三节 房地产投资经济效果评价指标一、房地产投资经济效果的表现形式（一）置业投资1、经济效果：租金、物业增值、减少纳税、股权增加。2、经济效果影响因素：受市场状况和物业特性变化的影响。（二）开发投资经济效果主要表现：销售收入。可又分开发利润、成本利润率、投资净收益率等指标来衡量。二、投资回收与投资回报房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分1、投资回收：指投资者对其所投入资本的回收。2、投资回报：指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。例如金融机构，借款人还本的部分---（投资）回收借款人支付的利息---为金融机构获得的贷款(投资)回报。三、收益率1.