物业设备设施管理基础理论.pptxVIP

物业设备设施管理基础理论;2.1、物业设备设施的LCC;2.1.1 物业设备设施的寿命周期费用;1)物业设备设施寿命周期的内涵;2)物业设备设施寿命周期费用的构成和和计算;寿命周期费用的计算;物管企业一般是接管已建设好的设备设施，其LCC费用多是设备设施的维修费，其费用组成可参考表1.1： ; 2.1.2寿命周期理论的应用 将LLC除以系统和设备的寿命周期，得到平均的运营成本，称为EUAC。在相同的便用条件效果条件下，EUAC越小，系统和设备的经济效益越高。物理设备的主要目的就是在提供优质的品质服务前提下，最大的限度的降低EUAC。 ;如何降低EUAC？一是在设备和系统设计型中选用EUAC最低者；二是在设备运营过程中，对系统和设备采用节技术措施和加强管理，便设备日常运营费用降低、并延长寿命，只要增加投资可在寿命周期内回收，就是可行的。 ; 通过学习LCC理论，一是要明确，节能的主要途径是提高??源利用效率；二是要清楚认识，节能不是孤立而是系统的。对各项设施及设备应选用能效比高的型式和设备，但单体能效比高并不等于系统能效比高。如空调系统是由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成的，能耗也由各个组成部分能耗组合而成。把这些设备集成在一起，各项设备还有一个相互协调、匹配的问题。所以，在物业设备设施的运行管理过程中，需要更多地注意保证和提高系统的能量利用效率。具体的节水、节电等技术措施和方法，参见后续各章。 ; 2.2可靠性理论与应用 物业设备设施的可靠性是指其无故连续工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。 固有可靠性是由设计、生产工艺和制作决定的，而使用可靠性则是与使用和使用环境及可靠性有关。 物业设备设施丧失规定的功能或技术性能即故障。研究物业设备设施可靠性，就是研究如何防止、控制和消除设备出现的故障，保证物业设备设施的使用可靠性。 ;2.2.1可靠性的基本概念 1）可靠度与不可靠度 可靠度是指物业设备设施在正常的使用、保养和维修条件下，在其经济寿命期，完成规定功能的概率，用R(t)表示。 不可靠度就是指物业设备设施在上述情下，不能完成规定功能的概率，用F（t）表示。在设备总数较大的情况下，在某段时间（通常为1年），出现故障的设备台数占总台数的百分比，就是物管范围内设备设施不可考度的估计值。 ;2） 故障率;3)故障密度 设在t时刻之后的△t时间段内发生了故障的设备数是△Nf（t），则在单位时间内，发生故障数之比称为设备的故障密度，以f（t）表示。即 ;2.3故障理论;1）故障的概念;2)故障典型模式 当设备发生故障时，人首先接触到的是故障实物（现场）和故障的外部形态——故障现象。故障现象是故障过程的结果 ，为了查明故障原因，必须全面的搞清故障现象，在物业设备设施发生故障后，每一步工作就是详细记录故障现象（现象），应立即通过图象和文字，将故障现象、负载、环境条件和有关记录故障现象数据全部记录下来，同时根据有关记录的文字（例如运行日记等）仪表记录及有关人员的回忆下来，弄清设备发生故障前的情况及有关数据资料，以求全面掌据故障现象（状态）及有关环境、应力的情况，然后步探求的原因的机理。 ; 每一项故障都有其共同的持征，称为故障模式，如磨损、腐蚀、断裂等。;3)故障发生的原因;4 ）故障数据的收集和统计;故障信息的主要内容，故障管理信息的资料一般包括以下几个内容： ①故障对象识别数据。如设备种类、编号、生产厂家、出厂日期、使用经历。 ②故障识别数据。如故障类别、发生时间、发现时状况等。 ③故障监定数据。如故障现象、故障原因、寿命、测试值等。 ④故障防止和消除数据。如故障的解决的办法、手段、故障前的故障预兆等。 ⑤其他有关设备故障的历史资料。 ;收集资料的注意事项;5）故障分析指标与方法;如下：就是分析一个实例 故障分析分类情况;;(5）典型故障分析，影响经济性的3个主要因 是：故障频故障停机时间和修理费用。典型故障分析就是将一个时期内企业所发生故障情况，根据上述3个因 的记录数据进行排列，提出3个组最高数据，每一组数据可以根据企业的管理力量和发生故障情况来定（如10个数），然后分别将3个因 中最高的10个数据原始凭据取出来，进一步分析和提出改进措施 ;2.4节、物业环境的品质管理; （1）空气环境品质 在20年中，长期生活工作在现代建筑中的人们常表现出一些越来越严重的病态反应，主要原因是室内空气现环境品质不佳。与此同时广泛的关注。另一个方面，为了改善室内空气品质，很有可能需要增加建筑和空调系统的投资及维护费用。这是企业和工程维护人员也提出了新的课题。 ;在IAQ方面，国内的管理与外国差距很大。如在重