广州某商业用地估价报告.doc

xx路80号110铺 房地产估价技术报告 （一）个别因素分析 1、委估房地产位于xx路80号大厦第五层的西北角，钢筋混凝土结构，位于二级商业区域，周边环境阔达，交通方便，有61、101、104、128等多路公共汽车通过东湖路，而且临近的海印桥直达海珠区，对外交通十分方便，较适宜于办公营业； 2、委估房地产属商业用地，实际用途为办公，附近有东山区规范局、上海浦东华安证券公司、海印电器城等机构和商场，房屋形状较规则，有利布局。 （二）区域因素分析 本次评估的房地产位于东山区,东山区是广州市的老城区之一，总面积16.7平方公里，人口57.56万人。东山区位于旧城区越秀区与新城区天河区之间，城区建设较好，配套设施完善，居住环境质量较高。东山区历来是广东省的政治文化中心，是广省党、政、军首脑机关所在地了众多的中央及省、市机团单位、各大新闻机构、科研机构和人文条件1、地理位置 广州市位于广东省中南部，平面地理坐标介于东经112°57～114 °3，北纬22°26～23°56，是我国华南地区的广东省省会城市。 2、自然环境 （1）地势、地貌 广州市土地资源数量有限，但土地类型多样，适宜性广，地形复杂，地势自北向南降低，最高峰为北部广州市与龙门县交界处的天堂顶，海拔为1210米。东北部为中低山区，中部为丘陵盆地，南部是沿海冲积平原，系珠江三角洲的组成部分。 （2）气候、水文 广州地处南亚热带，属南亚热带典型的季风海洋气候。由于背山面海，海洋性气候特别显著，具有温暖多雨、光热充足、温差较小、夏季长、霜期短等气候特征。广州本地水资源较少，人均占有量不高。全市水域面积7.44万公倾，占全市土地面积的10%，主要河流有增江、流溪河，东江流经广州市汇合珠江入海。 3、城市性质 广州市是广东省省会，我国主要对外经贸基地，国际性旅游城市，华南地区最大的商业、金融中心和政治、经济、科技、文化、教育中心，又是京广、广深、广三、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，因此，广州有中国“南大门”之称。随着中国对港澳地区恢复行使主权，广州市与港澳共同促进，共同繁荣的唇齿关系将越趋明显，将进一步强化广州中心城市的作用。 4、行政区划 广州市现辖越秀、东山、荔湾、海珠、天河、白云、芳村、黄埔、番禺和花都10个区以及从化、增城2个县级市。土地总面积为7434.4平方公里，人口674.14万人。广州市城区（原市辖8区）位于全市的地理中心，总土地面积为1443.6平方公里,总人口720.62万人，共设117个街道办事处、64个镇。市区平均每天流动总人口达292多万人。 5、社会经济状况 2002年，广州市继续坚持开拓进取、稳中求快、加强管理、有效增长的经济发展思路，大力推进现代化中心城市建设，城市竞争力不断提升，社会各项事业蓬勃发展，人民物质文化生活不断改善，为率先基本实现现代化迈出了坚实的步伐。2002年，广州市国内生产总值达到3001.48亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，成为国内GDP总量超3000亿元的三大城市之一。人均国内生产总值达到4.19万元，增长11.7%，按当年平均汇率计算，突破5000美元。全年完成工业总产值3788.91亿元、农业总产值175.06亿元，分别比上年增长15.0%和9.1%。实现社会消费品零售总额1370.68亿元，完成固定资产投资1009.24亿元，分别比上年增长9.8%和3.2%；海关进口总值达141.49亿美元，海关出口总值达137.79亿美元，分别比上年增长24.0%和18.6%。城镇居民年人均可支配收入13380元，农村居民年人均纯收入6857元，分别比上年增长4.9%和6.4%。2002年，平均每天创造国内生产总值8.22亿元、工农业总产值10.86亿元。为社会提供的服务量不断增加。平均每天售电量、售水量、液化气销售量分别为6527万千瓦·时、365万吨和785吨；平均每天港口货物吞吐量、汽（电）车客运量、邮电业务总收入分别为45.95万吨、541万人次和4798万元。每天的消费量不断增长。平均每天城乡居民消费总额为2.25亿元。广州市经济和社会发展水平逐年提高。2002年，人均工业总产值52873元、人均社会消费品零售总额19127元、人均固定资产投资14084元、人均城乡居民储蓄存款余额43473元，分别比上年增加4855元、1462元、241元和6981元；市区居民人均居住面积15.67平方米，市区人均占有公共绿地8.59平方米，分别比上年增加1.8平方米和0.54平方米。每万人拥有在校大学生415人，比上年增加72人；每万人拥有医院床位49张。 随着中国加入世界贸易组织，房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也会越来越明显，房地产特别是非住宅类房地产需求将会增加。虽然目前房地产市场仍属买方市场，住宅供