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房地产经济学课程设计 ???  学院名称：土木工程与建筑学院 专 业：工程管理 班 级：工管二班 学 号：1206020214 姓 名：李永志 目录 一、项目概述 二、宏观环境研究 三、区域环境研究 四、项目开发条件分析 五、项目开发的主要竞争楼盘分析 六、项目目标市场的选择与项目定位 七、项目的营销策划  一、项目概述 ???项目介绍 占地1700亩，总建筑面积约300万平方米，由知名企业新华都实业集团倾力打造。项目以造城高度，规划建设住宅、大型购物广场、星级酒店等多种物业类型，及小学、中学、购物步行街、游乐公园等相关配套，未来居住逾10万人，规划建设长沙首席超大规模高品质人居社区。 新华都万家城立足打造“中心城区，领航大盘”，依托距离市区中心最近的千亩大盘之先天优势，衔接起市区中心向武广新城的发展，区域地段优势明显，城市交通便利；项目地处长沙东大门位置，城际交通便捷；依托“大公园?大教育”设计理念，项目未来将呈现2公里长的浏阳河风光带、200亩的中央景观公园等稀缺景观资源，以及3所小学、2所中学的完善教育配套。 ????新华都万家城一期建筑面积30万平方米，2009年5月开工建设，于2010年9月26日第一次开盘；由22栋16—32层纯板式电梯高层组成，80—182平方米多种户型搭配，并有幼儿园、多功能会所、大型中庭绿化景观等配套。一期规划、建筑及园林景观均由国际知名公司倾力打造，建筑品质精益求精，园林绿化丰富多样，将成为长沙房地产市场的引领之作。 ???基本信息 ???行政区域：雨花区 ???区域板块：南城 ???项目位置：雨花区长沙大道789号 ???交通状况：148路 、503路 、348路 ???建筑类型：小高层,高层 ???物业类别：普通住宅 ???开发商：长沙新华都物业管理有限公司 ???物业公司：长城物业 ???物业费：1.6元/月/平方米 ???楼盘详情 ???产权年限：70年 ???容积率：2.62 ???绿化率：42.8 ???总户数：2122 ???建筑面积：3000，000平方米 ???占地面积：1133，333平方米 ???项目主要经济技术指标 ???????????????????????????????单位：平方米 地块总用地面积 1133333 总建筑面积其中：地上建筑面积5 ??????地下建筑面积 14685.5 建筑基底总面积 1005872 道路广场总面积 150000 其中：地面停车场面积 5405 绿地总面积 900000 容积率 2.62 建筑密度 15.5% 绿地率 42.8% 小汽车停车泊位数(辆) 1747 其中：地面停车泊位数（辆） 470 ??????地下停车泊位数（辆） 1277 二、宏观环境研究 经济因素： 一、GDP保持较快增速，经济势头良好。 长沙市历年GDP的走势： ?? ??????????数据来源：CRIC(微博)中国房地产决策咨询系统 ? ??二、固定资产投资增幅较大，城市化进程加速 ?? 长沙市历年固定资产投资走势图： 数据来源：CRIC(微博)中国房地产决策咨询系统 ???三、市场刚需释放，房地产投资额增幅较大 ??长沙市历年房地产投资额走势： ?????????数据来源：CRIC(微博)中国房地产决策咨询系统 政治因素： 政治因素是指国际、国内“气候”，国家政局以及国家的开放程度与政策的连续性，它形成市场的政治环境。“气候”不同，房地产发展趋势不同。世界军事冲突，政治对立只会阻碍各国经济的发展，房地产业发展无疑受挫；反之，国际形势很好，国内政局稳定，房地产的发展必将处于良性状态。我国曾经因为“左”的影响，不注重发展生产力，国民经济几乎濒于崩溃的边缘，房地产死一般的宁寂；党的十一届三中全会后，以经济建设为中心，对房地产进行大胆改革，房地产业获得新生。如今，一方面和平与发展成了世界的主题，另一方面我国已坚定了建设有中国特色社会主义的立场，坚持“三个代表，”并顺利地加入WTO，一个良好的国际、国内“气候”呈现在房地产企业面前。因此，房地产企业要坚定信心，认真抓好经营工作，从长计远，着眼市场开发。 人口因素： 人口因素决定房地产市场的规模和发展趋势，它对房地产发展具有较强的制约力量。人口状况。房地产是提供人们栖息居住、工作、学习、生活、娱乐的场所。目前，我国人口13亿，占世界总人口的22%。我国是最大的住房消费市场，这对房地产企业来说是很好的机会。此外，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展，从而直接影响商业与工业对房地产的需求。根据人口状况与国家规定的人均居住目标，房地产企业应把握好投资开发规模，抓好新房开发，以住房开发为重心，兼顾非住宅商品房开发，满足城市人