金域西岭竞品房地产项目研究报告4pb89isd.ppt

西城公馆，金沙文脉上、羊西线2.5环的都市精装典范，一品天下大道内地标建筑；交通便利、咫尺繁华。香港飞大集团继壹号公馆后都市高端精装2号作品，联袂香港室内设计之父高文安、全球五大环境设计机构之一贝尔高林，于21000㎡珍稀城西土地上，为680位城市精英打造精装公馆。引进上海百联购物旗舰中心、宽景阳光泳池等优势配套，成为城市中罕见的品位与人性化兼备的华宅。 （开盘时间为2008年8月，房屋面积区间为80——140平方米，周边楼盘均价在7000元/平方米以上，预计交房时间为2010年。总户数680余户） 项目定位 基础资料 楼盘名称： 西城公馆 楼盘位置： ?金牛区一品天下内 形态： 豪华精装高层 占地面积： / 建筑面积： / 户型面积区间 75-140平米 （85-105平米现代简约风格；132-142平米现代古典风格；126-132中西合璧风格） 总户数： 680余户 绿化率： 58% （12000平米园林景观） 容积率： / 开盘时间： 未定（8月3日样板间预约鉴赏） 停车位： 770余个 西城公馆部分配置列表 整体橱柜：科宝博洛尼（意大利） 浴缸：卡德维（德国） 燃气灶：铁达尼（意大利） 洁具：杜拉维特（德国） 消毒柜：科宝博洛尼（意大利） 龙头：汉斯格雅（德国） 油烟机：科宝博洛尼（意大利） 花洒：汉斯格雅（德国） 1、第一阶段：（1）主题推广语（4月下旬-5月底)：缔造豪华精装房新典范。 公交站台 线上推广 （2）推广分析： A、前期主要采用投放公交站台广告的方式进行项目的宣传，只是投放的点位分散且数量不足； B、地震对西城公馆销售计划造成了极大的影响，4月初，西城公馆曾通过各大房地产门户网站释放其原定开盘时间为6月，现已推迟到8月。 C、借助壹号公馆的影响，在成都本土塑造飞大集团是豪华精装房专家的形象。 线上推广 2、第二阶段：（1）主题推广语（7月10日-至今)：西城公馆之前，如此品味豪华精装房只出现过一次。 7月10日《商报》半版 7月24日《商报》半版 7月24日《居周刊》封面 硬广+软文 道旗 线上推广 （2）推广分析： A、7月开始，西城公馆加大了推广力度，以配合在8月份的几个销售节点；（8月3日，实体样板间亮相，8月内开盘） B、其宣传报广非常直接的介绍项目基础信息，以所使用的装修品牌、室内及花园设计为宣传重点，同时以瑞士名表为项目参照； C、反复的提及此为飞大集团在成都的第二号产品，借壹号公馆塑造西城公馆和开发商的品牌地位。 线上推广 * * * * 项目定位 项目总占地210亩，拥有约490米河岸线及270度面宽的河景，是典型的原生半岛社区，包含临河双拼别墅、独户叠拼别墅、半岛景观高层。 半岛景观高层：50-160平方米 独户叠拼别墅：200-280平方米 临河双拼别墅：300-350平方米 中海.龙湾半岛 楼盘名称： 中海龙湾半岛 楼盘位置： 清扬区龙腾中路8号（外浣花清水河畔） 建筑形态： 双拼别墅、叠拼别墅、高层 占地面积： 210亩 建筑面积： 约35万平米 总户数： 约2000 绿化率： 30％ 容积率： 3.2 物管公司： 中海物业 物管费用： 2.5元/月 项目位置 本 项 目 目标客群 1、客群的区域构成： 因为中海这个品牌开发上的品牌效应，辐射面极为广泛，与其他地处城西的项目不同，城西客群所占比例明显下降，占整体的20%，而成都其他区域占到了40%。省外购买群体的比例明显高于其他项目。 2、客群职业构成： 项目的主力购买群的共同特征为高收入，因为项目产品类型较多，不同的产品都有追捧着，职业分布较为平均。别墅类产品主要是企业高管、私企主等高收入人群购买。而政府公务员等，是购买电梯公寓的主要购买者。 目标客群 3、置业目的构成： 项目以自住为置业目的的客户较多，客群构成比例的80%，且以自住为主，纯投资所占比例较少，只有5%。这些购房者多以沿海城市工作的购房者为主，他们看中项目在未来的升值潜力。 目标客群 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 供应 销售 价格 注：截止时间为7月20日 供销情况 8月 叠拼别墅: 16250元/平米 17套 189-254平米 叠拼别墅: 16000元/平米 17套 189-254平米 别墅:0 高层:2 别墅:2 高层:14 别墅:12 高层:70 别墅:5 高层:28 别墅:2 高层:7 别墅:7 高层:15 别墅:1 高层:7 14500 14500 14400 13900 13900 13750 13700 9200 9200 9230 8700 8700 8760 8750 项目 期数 推出时间 产品形态 推出套数 销售率 销售周期 月均销售数 中海龙湾半