济南市孙村商贸城项目城市运营策划报告3xsqfbol7.docVIP

主题社区模式：通过社区的特定生活主题吸引特定消费人群，提升社区的影响力，支撑项目开发 核心驱动方式：在陌生区区域综合体开发中，由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响，消费者对项目关注不足，项目对消费者无法形成冲击，项目需要有影响力、有冲击力的元素形成对消费者的吸引力，社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用。 教育地产、老年社区地产、体育地产、文化艺术地产等的成功开发成为模式区区域综合体开发的重要驱动方式。通过主题吸引消费者的关注，通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性。 1 健康、教育、老年社区等多种主题成为众多区域综合体开发的重要驱动力，关键是造就独特的不可复制的核心竞争力 老年、医疗服务 教育、文化 健康、运动 奥林匹克花园的健康主题： 体育场、体育馆、名牌学校的引进----体育中心； 宾馆、写字楼的开发、引进大卖场----商贸中心 大型居住区的开发、其他公共设施----居住中心。 桃源居的教育主题： 大规模清华学校，发展商大量的精力放在建设学校上； 投入大，做一个不可复制的核心竞争力。 绿地21城尊老社区主题 综合医疗机构、酒店、商业街、广场、便利店、健身设施、户型设计等符合老年人生活习惯； 老年人只是讲座多形式老年教育。 1 主题社区不仅要具有鲜明的主题并对主题进行强化宣传，而且在强化主题的同时进行复合舒适性社区建设 主题社区开发模式基本特征 主题鲜明----成为社区开发的核心支撑力； 主题宣传----让消费者接受主题，主题成为项目标签； 主题先行----体现主题的硬件设施建设先行，感受主题； 主题复合----但主题宣传与多主题建设，符合性舒适社区。 1 2 3 4 适用条件 陌生区区域综合体开发，消费者心理抗性大； 有区域内其它项目不具备的独特资源，具有打造不可复制核心竞争力潜质； 资金雄厚，前期投入大，项目大、实现周期长。 符合城市发展与区域需求的市场定位与主题开发； 具有震撼力的鲜明主题捍卫项目的号召力，形成项目与周边项目鲜明差异； 主题先行，树立消费者信心。 成功关键因素 1 新市镇模式—NEW TOWN ：建立较为完善的市镇结构及公共空间体系实现对项目的规划和建设 最早追溯到1898年霍华德的“花园城市” 构想，通过付诸欧美的城市建设，历经百余年发展, 形成了今天New Town模式。 主要建设措施： 外部功能内部化 采用成片素地开发模式，完善的公共设施与服务设施，以及联外交通的配合，是人口引进的重要诱因； 通过开放式商业街、社区环境、特色产品等完善的生活配套保证郊区化生活的； 通过大规模基础设施建设与公共商业建设保证居住需求。 加勒比新城 万科城 New town 的来源 公共配套设施； 基础服务设施； 街区、社区； …… 凤凰城 2 新市镇区域综合体开发模式通过有品牌号召力的企业带动，通过规模化的成熟配套和便捷的生活设施 New town 的特征 规模化带来的成熟配套和便捷的生活设施； 丰富多元的文化形态和景观； 可以持续发展的生态系统； 成功开发关键要素 街区的建设：人性化的步行空间 社区规划：独立的社区布局 公共空间的营造：打造市镇社区中心（Town Center） 适用条件 位于城市郊区,城乡结合部； 占地规模较大，可容纳较多人口； 多种物业组合，以住宅为主，多功能复合性社区 ； 良好的自然生态环境和社区生态系统，交通相对便利通达性好。 新市镇开发模式的关键是“造市”----有“市”才有镇。 市镇结构组成 道路系统——市镇四周均有区域性干道环绕。 邻里单位——邻里单位内规划学校、游集场、娱乐中心等设施 ； 社区中心——内设会堂、银行、邮电局、医院等； 商业设施——市场及邻里商业中心； 公园绿地及运动场 其它公共设施 ——汽车站、停车站、加油站等。 2 产业驱动模式：通过具有盈利能力特色产业的经营提升项目的价值和影响力，并保证项目持续开发 产业驱动模式 总部基地 通过具有盈利能力特色产业的长期经营，提升项目在城市中的影响力与地位，体现项目的开发价值，达到产业与房地产开发双盈利的目的。 关键词： 采用成片素地开发模式，通过具有特色的产业开发与经营提升区域与项目的影响力，是人口引进的重要诱因； 在前期成功经营中，充分展现项目景观优势、生活配套优势、产业聚集优势；通过基础设施建设与公共设施建设保证居住需求； 边经营、边引导、边开发，打造具有特色的居住社区。 特色产业； 产业经营； 产业影响力； …… 深圳华侨城 观澜湖大宅 3 产业驱动不仅要选择既能驱动项目开发又有盈利能力的产业，更重要的是要总体规划，确定前后期开发关系 Business Park发历程 第一代：工业园区 第二代：商务与社区 第三代：邻里商务区 第四代：