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浅析银行房地产开发贷款中资金及抵押风险 　　摘要：作为高负债行业，房地产业与银行信贷有着极为密切的关系。我国房地产企业资金主要依靠银行贷款，抵御风险的能力相对较差，房地产行业的波动和回落，可能会导致银行信贷资产安全受到影响。加强房地产信贷风险的防范。并提出切实可行的对策十分必要。 　　关键词：商业银行；房地产开发贷款；风险防范 　　中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1008-4428(2009)11-53-02 　　 　　近年来，房地产贷款占银行贷款比重逐年上升。银行基本参与着房地产运作的全过程，这导致房地产企业对银行资金的过度依赖，使得该行业风险过度集中于银行，在当前房地产泡沫不断积聚的环境下，一旦市场出现大的回调，对整个银行体系影响是不言而喻的。房地产开发贷款中涉及政策风险、信用风险、操作风险、市场风险等，本文仅从内部控制视角对房地产开发贷款风险中的资金及抵押风险进行探讨。 　　 　　一、风险表现及成因 　　 　　资金风险主要表现为挪用开发贷款和不根据销售进度归还贷款。房地产开发贷款资金本应该专款专用，但是由于房地产开发商的经营范围除了房地产开发外，还包括建筑材料、物资经营等，银行在实际操作中很难把关。有的房地产企业为集团公司，各项目之间的资金由母公司统一支配，贷款资金被挪用滚动开发，或转移异地，使银行无法进行有效的管理：有的房地产企业贷款项目已实现销售回笼，且回笼资金已能够满足项目建设资金缺口，却不及时归还银行贷款，挪作其他项目的开发或通过非正常关联交易挪作他用，对银行贷款的正常归还产生不良影响。 　　抵押物风险，一种情况是由于商品房项目涉及购房人、银行、施工方、开发商、其他服务商等多种关系。即使作为抵押人的银行胜诉，在执行过程中也会面临许多无法预料的问题。根据《合同法》、《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《物权法》中的相关规定，一但住房开发贷款项目出现问题，受偿顺序～般是施工款、购房人、作为抵押权人的银行，银行并不能获得绝对的优先受偿权，很难保证银行贷款的安全。另外，多数商业银行没有设立独立的专业岗位对中介机构出具的评审报告进行实质性审查，也没有建立抵押品价值评估管理数据库，抵押物价值易高估，抵押品管理仍比较粗放。再次，由于商铺房销售时，需撤押抵押物。土地及房屋便被逐步分割出去，若开发贷款尚未偿还，银行债权也会落空，这种房屋预售同在建工程抵押之间的冲突也是目前开发贷款抵押物管理中急需重视的问题。 　　 　　二、风险防范措施 　　 　　1、强化人员风险意识 　　商业银行应理性地开展房地产开发贷款业务。一方面银行要提高认识，高度重视房地产开发贷款风险及其危害性，从主观上充分认识到房地产开发贷款业务是一个高风险业务。既要支持好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险。对且前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，要让房地产开发贷款业务步入理性运行的轨道。另一方面。商业银行应大力宣传风险管理文化，强化人员风险管理意识，营造全方位识别风险、防范风险、抵御风险、化解风险的良好氛围。这是不断提高员工队伍素质、银行经营管理水平和金融服务质量的前提，更是员工自觉防范风险的保证。 　　 　　2、落实房地产封闭管理开立项目专用账户 　　就目前的房地产市场来说，房价仍有一定的上涨空间，房地产仍然是一个高利润的行业。在政府多项措施出台以后，一批资质和实力较差的企业已经被淘汰。一些资金实力较强，在土地运作方面有优势的企业被保留。这些客户有自己的优势，不会只看重眼前利益而恶意逃废债务，但这些企业都处于迅速成长阶段，一方面盈利能力很强，另一方面企业又希望抓住机会做大傲强，这又需要更强大的资金支持。因此银行所要防范的是企业将贷款资金或销售收入挪用到其他项目，导致建设资金不足。 　　项目贷款发放前，商业银行可要求借款人开立项目资金监管专用账户，包括建设资金结算账户和项目销售回笼专用账户，其中销售回笼专用账户为不通兑账户，将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、房地产开发贷款纳入建设资金结算账户管理，将按揭贷款、销售款等纳入销售回笼专用账户监管。贷款结清前，专户资金只能用于项目建设、企业合理的经营管理费用或归还我行贷款。通过对专户资金的监管，控制项目资金流人和流出，确保工程的顺利进行和还贷来源安全可靠。 　　 　　3、专户资金实行审批管理确保专款专用 　　借款人需使用项目建设资金时，须向银行出具施工方的付款申请和工程进度说明，施工监理单位出具进度报告，收到建设资金用款申请的，项目经理要对资金使用的真实性和合理性进行审查，重点审查项目累计完成工程量与项目累计投入资金是否匹配，申请用款计划与当期项目工程计划是否匹配，资金实际用途是否真实合理。贷款经办行有权