第四讲 房地产估价程序和估价报告khajqlov.pptVIP

? 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 ? ? ? ? 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 2005.6.30 2005.6.18 2005.5.24 2005.3.16 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域因素 交通条件 一般 较好 一般 较好 商业配套 一般 较好 一般 较好 公共设施 一般 一般 一般 较好 环境状况 较好 一般 较好 很好 个别因素 建造年代 2000年 2000年 1998年 2002年 朝向 南 南 南 南 层次 2/6 1/6 3/6 6/6 装修 普装 普装 精装 精装 （2）估价对象与可比实例因素比较 * ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 1710 1710 1714 1611 交易情况 100 100 100 100 ? ? 房地产状况 交通条件 100 102 100 103 商业配套 100 103 100 102 公共设施 100 100 100 101 环境状况 100 98 100 105 建造年代 100 100 97 103 朝向 100 100 100 100 层次 100 98 104 96 装修 100 100 101 105 合计 100 101 102 115 （3）比较因素分值分析 * ? 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) 10998 11344 11083 交易日期 1710/1710 1710/1714 1710/1611 交易情况 100/100 100/100 100/100 交通条件 100/102 100/100 100/103 商业配套 100/103 100/100 100/102 公共设施 100/100 100/100 100/101 环境状况 100/98 100/100 100/105 建造年代 100/100 100/97 100/103 朝向 100/100 100/100 100/100 层次 100/98 100/104 100/96 装修 100/100 100/101 100/105 修正后价格 10900 11108 10170 比准价格 10726元/㎡ （4）比准价格计算 * 2.收益还原法 至少3个实例，说明： 具体地址、租金、面积、配置、装修、新旧等； （1）搜集收益实例 （2）求取年潜在毛收入 （3）求取年有效毛收入 有效毛收入=潜在毛收入×（1-空置率）=潜在毛收入×出租率 * 租金中所包含的费用 ——由出租方所付的费用 管理费、维修费、税费 、保险费…… （5）计算年净收益 年净收益=有效毛收入-运营费用 （6）求取还原利率 （7）确定收益年限 （8）计算收益价格 （4）估算运营费用 * 3.估价结果 采用何种方法计算结果的理由、计算过程 * （七）估价结果确定 详细说明估价结果及其确定的理由见case2……  * 【巩固练习】1、估价业务应当以（　）名义统一受理，统一收取费用。A．估价师B．估价机构业务承接人员C．估价机构D．项目负责人 2、 在估价基本事项中起龙头作用的是（　）。A．估价时点B．估价目的C．估价对象D．估价方法 * 3、二级资质的房地产估价机构可以从事除（　）以外的房地产估价业务。A．公司上市、企业清算B．公司上市、司法鉴定C．司法鉴定、企业清算D．城镇房屋拆迁 ?【解析】二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 * 4、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（　）。（2007年试题）A．在建工程抵押估价业务B．城市房屋拆迁补偿估价业务C．该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D．司法鉴定评估业务 ?【解析】暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 * 5.3 房地产抵押价值评估 P132 见 文件夹 “5讲 讲义与练习 ” …………………. * 【案例分析】 1．估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％，且预测此上涨趋势仍将继续