论我国住宅集合化的弊端与破解路径.docVIP

论我国住宅集合化的弊端与破解路径 　　摘　要： 美国、日本城乡都是以独立住宅为主，集合住宅尤其是高层住宅只占极少数。与之不同，中国城市中，邻居之间的距离被压缩至极限的集合住宅占绝大多数，而且当前城市化和新农村建设中，出现了住宅集合化现象。集合住宅式样单调难以满足多样化需求，邻居间相互影响大，高楼在建造、使用过程中存在多方面安全问题，而且对人际交往产生负面影响。城市人口密度过大造成各种资源一直供不应求。在住宅人均面积上超过30平方米的今天，住房建设的方向应从应付亟需转变为讲求生活质量，向国民提供更多选择机会方向上发展。 　　关键词：城市；集合住宅；安全；弊端 　　中图分类号：C912.8　 文献标识码：A 　　文章编号：1674-4144（2012）-07-30（7） 　　1　中国住宅的集合化 　　关于我国住宅的种类、数量、拥有、利用等信息还缺乏准确的统计数据，这给住宅研究以及有关住宅的决策准确性带来了困难。 　　我国住宅呈现出显著的城乡差异。虽然农村土地集体所有，对于农民住房也未曾给予法律确权，事实上农民住房一直是私人所有和支配。住房形式由户主根据自己财力和喜好确定，随着社会的开放和分化，住宅形式多样化，绝大多数是一户一栋的独立住宅。城市住宅自共和国建立以来，除了少数市民为生活而搭建的违章建筑外，新建住宅基本上不再有平房。最初30年城市住宅建设缓慢，自改革开放以来尤其1990年代后期取消福利分房、实行住宅市场化后，旧城改造、新住宅的建设力度空前，如今市区平房住宅在各个城市基本上消失。从节省土地出发，住房一律变成了集合住宅楼。如今在中国城市里，除了极少数历史建筑、公用建筑外，普通市民的住宅一户一栋的所占比例极小。当代居民住用的房屋基本都是数十户共居一栋的集合住宅，根据现有资料，想了解我国城市中各种住房类型所占比重还比较困难。各个城市统计年鉴设置项目不一，只有极少数城市有关于市民住宅形态之粗略数字。例如，2010年上海住房总面积5.264亿平方米，其中拥有独立院子的“花园住宅（villas）”为2064万平方米，在住房总面积中只占3.92%。[1]北京统计年鉴中，只有关于住宅的施工面积、竣工面积、投资额等数据，没有全市住宅分类信息。在竣工的商品住宅面积中，“公寓别墅（apartments ＆ villas）”①占的比例，2000年为16.2%，2005年为12.1%，2010年为12.2%。[2]公寓别墅是相对于普通公寓而言的独立住宅和低层联排住宅（所谓“联排别墅”）。 　　在我国房地产统计年鉴中，把房地产按照工程用途分为住宅、办公楼（写字楼）、商业营业用房、其他（校舍、图书馆、体育馆等）。其中住宅的定义是“指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。”[3]参照国外对于住宅的分类，和我国住宅的实际状况，我们把两个以上独立家庭居住于同一栋建筑内、共用出入口的住宅，称为集合住宅。占我国城市住宅绝大部分的公寓，还有学生宿舍、军队营房、工厂矿山等的职员宿舍，都属于集合住宅。 　　近20年来，城市建筑普遍长高，并呈现出你追我赶的竞争态势。不仅旧城、城中村改造过程中，所有的平房都改造成为楼房，新的开发区更是高楼林立。当前的城乡一体化、新农村建设，不少地方把一家一户的农民住宅改造为公寓式住宅楼。这既有经济上的理由比如提高土地利用率，也有对于城市化、现代化的感性理解，以为非高楼就不像城市、不是现代化。进入新世纪以来，住宅向高层化发展，十多层、二十多层的住宅楼如雨后春笋般涌现。一栋多层住宅有数十户，一栋高层住宅则往往有一百多甚至几百户。住宅向高层化方向发展，不仅特大城市和大城市，现在越来越多的中小城市加入到高楼竞赛中。把比较分散的一户一栋的独立住宅改造为集中居住的住宅楼的现象，我们称之为住宅集合化。住宅集合化正在我国快速展开，其利弊值得研究。 　　2　美国与日本的住宅形态 　　2.1　美国住宅形态 　　美国把住宅定义为在特定的一块土地上建造的长久性的建筑物及其服务，是一个或多个家庭居住的场所。住宅由三个基本的产品包及其服务构成：（1）建筑构架部分（在中国一般叫做住宅单体），为家庭日常生活提供遮风避雨的空间；（2）地块，为固定附着在其上的住宅单体提供室外环境。包括车库、停车场、车道、人行道、天井、阳台、游泳池、网球场及其他娱乐场所和设施；（3）社区服务（街坊邻居）：提供公共便利和社区服务。美国的住房概念，不仅包括单个的住宅，而且包括住宅的整个室外环境和配套设施，及其整个社区的服务。 　　美国住宅有多种形式，包括高层住宅、中高层住宅、联排式多层住宅（townhouse和duplexes，例如两户联立或四户联立）、联立式低层住宅（rowhouses）、户式独