房地产市场研究报告 四川省绵阳市科创园艺项目初步策划报告.pptx

目 录 第一部分：项目分析 第二部分：市场分析 第三部分：定位分析 第四部分：案例分析 第五部分：产品分析 第六部分：营销分析;;■ 区位分析 ■ ;;■本案地块模拟图■;■公交路线示意图■;■周边现状■;园艺区;■高新区建设用地分析■;科创园区;园艺工业园区是绵阳高新技术产业开发区的园中园、市级重点工业园，园艺区规划用地4.6平方公里，绵阳市城市副中心位于园艺区段两侧约4.6平方公里区域，长约3.8公里，该区域重点发展研究、教育、文化及高新技术产业等，是以高新技术产业发展为导向的综合性城市科技文化区，起到对城市中心部分职能分解和补充的作用，其功能定位是绵阳市的城市副中心，引导城市发展方向，分担城市部分市级或市级以上的公共设施配套的功能； 未来政府将把科创园艺区打造成一座新城，园艺新城的建设以商业、办公、文化、娱乐和生态休闲为主要功能的片区中心，以居住、职业教育为主要内容，打造成绵阳市人居环境的典范。园艺新区中心片区规划将形成复合商业中心区、休闲办公中心区、休闲生态公园区、街区式公寓区、山地公寓区、山地低密度住宅区。 园艺区的规划理念是：自然、人、科技和谐发展 ;■城市规划对本案的影响■ ;■项目分析小结■ ;第二部分 市场分析;■宏观环境分析■;预测二：房地产金融总体环境会趋于宽松，首付比例、预售制仍将维持现状，但继续加息的可能很大。与此同时，外资银行将开始介入房地产贷款业务。 2006年12月7日，中国人民银行发布了《2006年金融稳定报告》(下简称《报告》)，对国内金融业现状及货币政策的执行情况等进行阐述。报告中，央行首次以专栏形式对房价下跌可能引发的金融风险作出预警。《报告》指出，在房价攀升和房地产信贷规模较大的情况下，需关注房地产市场波动带来的潜在风险。当前房地产价格走向尚不明朗，如果房地产价格出现大幅下跌，那么银行自身持有的房产抵押价值将会降低，冲抵银行资本，进而影响到房地产的信贷投放，而这将推动房地产价格更大幅度的下跌。 分析人士认为，央行《报告》传递出的一个重要信息是：2007年房地产金融政策很可能将较2006年有所宽松。尤其是2006年曾经兴起的“取消预售制”、“大幅度提高首付比例”、“禁止开发商直接收取预售款”等呼声在2007年将不会变为现实。原因很简单，一方面，在密集的宏观调控政策连续出台的大环境下，开发商的资金链条已经绷得非常紧张；另一方面，一旦“取消预售制”、“大幅度提高首付比例”付诸实施，对住房的刚性需求也将受到很大遏制，绝大部分开发商的资金链将完全陷入困境，这是银行所绝对不愿意看到的。但是，为了继续落实宏观调控政策、遏制固定资产投资增速过快的势头，同时为了有效遏制投资性购房和炒房冲动，2007年，央行很可能会继续加息。 与此同时，随着中国金融业对外资的完全开放，外资银行已经被允许在中国境内开展人民币业务。鉴于中国的个人住房按揭市场一直被银行视为最优良的业务，2007年，外资银行在加快完成本地法人注册后，很可能会成为住房按揭市场上的另一支生力军。而这对一直患有资金“饥渴症”的中国房地产业而言，无疑是一个利好的消息。 ;预测三：2007年度物业税出台实行的可能性不大。 从物业税的利弊分析，“物业税”的开征，将有望改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担，从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％～20％的购房成本。开征物业税后，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了 “炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。 但是，从弊端看，开征物业税后，会加大银行的金融风险。住房的使用成本增加了，“买得起住不起”的情况将大幅增加。人们负担不起，就存在“断供”的金融风险。由于物业税是随着房屋价值的提高而增加的，这就意味着消费者要承担越来越重的税赋负担，导致大批本来家庭经济实力不强、只是因为购房“门槛”降低而购置房屋，尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样，随时出现供不起楼、纳不起税的现象，既增加个人风险，也增加银行风险。 同时，征收物业税使得土地取得成本降低，房地产开发的进入门槛也随之降低。在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动。从目前的政府施政方向看，金融风险和