2015年河源市的房地产市场分析及2016年房地产市场展望.docxVIP

2015年河源市房地产市场分析及2016年房地产市场展望 2015年河源市房地产市场分析 　　一、房地产政策回顾 　　2015年，全球经济复苏乏力，经济形势错综复杂，国际贸易下降，金融风险增加。我国处于“三期叠加”特征明显阶段，增速换挡的压力和结构调整的阵痛互相交织。面对经济下行的压力，中央在年初九下调全年的经济发展目标至7%左右，并启动一系列稳定经济，促进改革的措施，出台了“一带一路”工作方案，推动了不动产登记平台的建立以及财税改革的步伐，谋求经济的长远发展。下半年世界经济复苏不及预期，国内经济下行压力加大，相关措施持续，保证经济运行总体平稳。 　　房地产业的稳定牵涉到经济大局以及金融风险局势。2015年政府对该行业的态度相当积极，两会明确提出稳定住房消费，坚持分类指导，因地施政，落实地方政府主体责任，支持居民的自主和改善性住房需求。随即，出台“330新政”，通过降低首付和减免营业税等措施，降低了改善型买家的入市门槛。年内五次降息降准，为经济发展提供了充裕的流动性，房地产得益于此，出现了较大面积的复苏。 　　2015年，各地加大了“去库存”稳定房地产市场的力度，出台了诸如回购商品房，减免行业契税，降低公积金贷款门槛等政策。对比年初及年末的70大中城市房价变动情况可以发现，房价回稳的城市达半数以上，但仍有27个城市保持下跌状态，全国房地产分化趋势延续。因此，至年底，中央经济工作会议仍喊话各地消化库存，稳定房地产市场。预计2016年，经济大环境对包括房地产行业在内的各行业都有一定影响，地产行业政策环境持续宽松，各方协力激活需求。 　　河源方面，河源市人民政府在2015年6月4日公布《关于促进市区房地产市场持续健康发展的意见》对房地产交易营业税、购房公积金、入户政策等方面响应国家政策，作出新的政策规定，起到了刺激楼市消费的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布《河源市区购买商品住房财政补贴资金管理办法》对个人购房可获得财政补贴5000元，并对补贴发放的对象、如何申请购房补贴、补贴发放流程等内容作了详细的说明。此外，在市住建局和市房管局的指导下，于五月份和六月份举办两次房地产展销会，通过房企让利及新出台的房地产交易优惠政策及财政补贴等新政，有效刺激本地房地产消费市场。 　　二、房地产市场分析 　　2015年为楼市政策的宽松年，政策松绑，支持自住和改善需求。稳定房地产市场，实质是为了稳定经济增长。但由于房地产市场冷热不均，实际实施中，一线城市的支持政策实际上落地打了折扣，政策向二三四线城市倾斜，不同城市的房地产政策不同。河源市2015年的房地产市场总体看来，市场总供给大于总需求，房源充足，需求增长，房价稳中略降。具体情况如下： 　　(一)2015年度河源土地市场分析 　　1、土地供应情况 　　2015年河源市源城区共有27宗土地挂牌出让，与去年全年的86宗对比，下降69%。总用地面积为795,425㎡，与2014年总用地面积3,269,988相比，下降76%。 　　土地供应结构方面，与2014年基本一致，主要以住宅(含商住)、工业用地供应为主，其中住宅(含商住)用地12宗，工业用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。 2015年度土地供应(用地性质面积比较) 　　2、土地成交情况 　　2015年河源市源城区共成交(出让)土地15宗，与2014年的47宗对比下降68%。总用地面积573,391㎡，与2014年全年2,456,103㎡对比，下降77%。 　　在土地成交结构上，2015年以住宅(含商住)用地和工业用地为主，分别成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。 2015年度出让土地成交(用地性质面积比较) 　　值得注意的是，2015年土地供应及土地成交较2014年出现大幅下降、房企拿地热情不高，与国内外整体经济下行，地区房地产市场低迷及年初“ HYPERLINK /html/newhouse/201403/5117/view.html \t _blank 鸿大城破产”事件所以引起的连锁反应息息相关。 　　2015年土地供应量大幅下降，主要原因是房地产市场不景气，政府通过控制供应量以调整供需关系，稳定楼价。2015年度出让土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地产市场低迷，供大于求，产品滞销，另外市场目前以自用型、改善型消费为主，投资性消费减少，市场总体需求下降，存量大价格低，导致房企拿地热情不高。 　　通过数据显示，2014年土地成交量较大，房企拿地热情高涨，市场看好，但进入2014年末以来，房地产市场持续低迷，房价下跌。若出让土地根据房地产现状进行定价，将导致市场现有土地的价值下降，甚至可能引发企业破产危机，对比2014年，2015年度土地价格相对稳定，或许是政府出于此方面考虑而做出的调控市场的行为，实质上目前的地价应低于20