迪赛江苏宁波北仑中心区项目前期定位报告782010年.pptxVIP

引言2009年的12月23日，环球置业以超过23.26亿获得本地块，刷新宁波的总价地王。从其诞生之日起即引发全城瞩目，因此对于项目的缔造者――环球置业来说，传奇序幕已经拉开。迪赛的角色宁波迪赛非常荣幸，能够参加本地块前期项目定位的研讨，我们将兢兢业业，全力以赴，不仅从项目规划本身提供切实可执行的预案，更希望能够从企业战略高度、实操策略角度为项目出谋划策，迪赛人渴望能够有机会与环球置业共携手，依托前期竞地的全城效应，实现项目效益、形象、品牌等远大目标，缔造更大传奇！本项目开发目标解读经济目标\品牌目标\形象目标\产品目标经济目标通过开发及营销节奏的把握，全力冲击100亿销售传奇，40亿目标利润品牌目标依托本案一举奠定环球置业在宁波地产界至高影响力目 标形象目标延续航运中心高端形象使本案成为北仑乃至宁波的新标杆地产项目产品目标以洞悉先机的视角，创造宁波新生代产品标杆基于目标，我们将重点研究解决的四大核心问题地产周期：本案预计横跨5-6年的开发周期，因此第一要务是了解该周期内，城市将如何演变？区域市场将如何变化？对客户产生怎样的导向变化？目标客户：北仑区往年住宅平均去化量仅为55万方左右，而2010-2012年的36个月内，北仑住宅预计推出量125万方、类居住公寓产品预计推出量55万方。待本案推出之际，北仑主城预计将面临激烈竞争，本案必须寻找更庞大的目标客户群体。产品体系：大盘产品线的抉择，是经济效益、销售速度、竞品分流等诸多因素分析综合的优化组合。开发节点：本案在长达5-6年的周期内，产品体系定位如何能踏准市场步伐，形成最佳开发节奏？本次提报思路上半场——审时度势读城品地识势定位客户产品开发节奏下半场——战略对决上半场——审时度势一、读城二、品地三、识势01Trends读城区域市场分析钱塘江路以西板块惠金佳园老城区板块四季桂花城金城国际花园凯旋宫东海明园申洲项目黄山豪庭好时光荣安花园里仁花园四期中心区C地块新隆华府世贸世界湾浙大网新地块凤凰国际广场派舍提香新隆华府核心区板块汉通商务中心蓝海资源配置中心贝期特商务中心中央风景已售商务办公东方石浦大厦黄金海岸住宅未售区域市场格局钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，居住为辅，新盘少。核心区板块：以中提升项目为主，行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系，区域整体形象大幅提升。老城区板块：长江路以东以次新房为主，以西则有高端新盘。本项目属于北仑核心区板块新盘较多，本项目未来竞争主要集中新城区的区域目前在售个案信息本案周边项目均已站上万元价格体系目前北仑住宅市场以北仑区域客户为市场主流项目名称开发商项目规模建筑形态主力面积目前售价(元/㎡）销售情况主力客户世茂世界湾一期宁波世茂1075户8幢高层90-140余房10000-11000开盘2个月基本售罄以个体老板、企业高管为住，周边的老师、医生也较多、拆迁户黄金海岸四期北仑华信置业190户6幢小高层120-1309000-10000已售罄周边学校老师、医院医生、企业如台塑、电厂、保新钢铁的中高层管理为主新隆华府新隆房地产207户4幢高层90-1208500开盘当天已售罄以北仑当地客户为主，多为周边学校老师、医院医生等、拆迁户四季桂花园四期申洲置业420户7幢18层高层，2幢11层小高层100-1208300-850095%，目前仅剩余10#60㎡左右以及1楼的140㎡十余套北仑当地个体老板、企业中高层管理、拆迁户里仁花园三期远望华夏置业 762户3幢26层高层，9幢11层小高层1501200095%以上，目前仅剩余二三十套224㎡左右的产品企业高管、外籍人士东海明园北仑房产1227户12幢点式高层、5幢板式住宅，1幢商务办公120-1408500-900099%，目前剩余少量顶楼复式数套北仑当地个体老板、企业中高层管理金城花园宁波经济技术开发区房地产总公司614户15栋小高层、高层1301100095%以上，目前剩余低楼层的113以及200㎡以上十几套当地企业主、企业高管派舍提香派舍置业1016户3幢多层，17幢小高层80-1207500-760095%以上，目前剩余200㎡以上的复式十几套当地个体户、工薪阶层等，宁波投资客荣安花园永元置业795户12幢多层，4幢高层70-1207500-9000推出项目基本售完，剩余2幢高层未推当地工薪阶层、个体户等，宁波投资客价格标杆以北仑区域客户为主价格标杆价格标杆区域整体走势——供求严重失衡06-08年平均成交约在55万平米左右，2010年至2012年，36个月内预计累计上市住宅项目总建筑面积在125万方左右，公寓上市面积达55万方。2010年年底-2011年预计住宅上市项目（不含本项目）建筑面积（万方）核心泰山路南8#地块12中心区C地块32.2四明山路北、中