地产策划or惠州水口项目商业地产营销策划83.pptx

我们前期工作的目标;;;伴随着新城镇主义的产生，惠州为缔造大都市经济圈，加强周边城镇建设，商业机会涌现。;新城镇开发前期人口少、消费力弱，但商业规划往往规划起点高、总量大，商业培育周期长。;消费需求与片区发展阶段的经济水平、商圈氛围、人口特征密切相关，可划分成三个阶段。;;通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。;根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。;社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。;根据社区商业理论和本项目建筑规划数据判断，本项目商业属于外向型社区商业。;外向型社区商业中超市、餐饮、休闲娱乐、美容美发四大业态比重较大，其目的吸引外部人流。;本项目商业业态为社区标超+较大规模餐饮+服务配套，通过餐饮来吸引大量外在人流。;项目采取环绕街铺型的布局方式，能增强商业展示性，利于销售；但分布零散，业态难以控制。;环;;;惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口321万，工业发达，商业繁荣。;惠州市宏观经济总量（GDP为933.20亿）在珠三角城市排列第6，增幅排位第4。;惠城区主要有两大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街。;麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。;麦地路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商业体量的80%以上。;中山路步行街商圈 ：以中山路步行街及丽日广场为核心的商业新区。;结论： 1、惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，经济势头发展良好，深圳投资者看好惠州发展前景； 2、惠城国内外大型商业云集，商业形态主要为“超市+百货”形式，已经发展到了消费需求的第三阶段； 3、与惠城中心区域相比，水口商业处于消费需求的第一阶段，具备充裕的发展空间，项目预期值高； 4、惠城商业核心集中在麦地路和中山路两大商圈，本项目偏离城市商业中心。;;类型;;龙湖市场商业步行街作为典型的商业街案例，经营档次低，租金水平在30-40元/平米。;结论： 1、水口老商圈商业经营档次低，租金水平不高，消费群体多为当地居民和工厂工人； 2、老商业区缺乏品牌商家，陈旧的商业建筑和有限的消费力，不利于品牌商家进驻； 3、水口商业处于新旧更替阶段，正由老商圈向新规划的中心商业服务区转移。 4、水口新商业中心规划超前、潜力巨大，正处于逐步发展当中。;市政规划： 水口镇政府2005年对水口中心区进行的重新规划，水口镇的城市中心区将由原区域南迁，新区规划占地295.08公顷（折合4400亩）。新区的规划定位为：水口区的行政、文化体育、商贸中心区，环境优美的滨水居住区。 商业规划： 中心区规划“一纵一横”两条景观轴线，横向一号线为商业服务轴线，纵向二号线为休闲景观轴线（行政中心，人民广场，体育文化展览中心，文化娱乐中心，滨江游览带，鹿江水面）。 江南御都项目新中心区，南面毗邻规划中的商业服务轴线，地理位置优越。;;;项目位于水口新行政中心，地产开发迅猛，居住氛围逐步成熟，未来具备较好的预期升值空间。;; 区位优势，位于水口中心区居住服务中心，毗邻新行政中心、人民广场、文化体育中心，规划高，前景看好； 交通发达，东临清湖路，北靠环镇路，西侧四号路紧临景观轴线二号路，南面毗邻整个中心区商业服务轴线一号路，是水口乃至惠州发展商业和住宅的理想区域； 水口地产开发迅猛，是惠城房地产发展的重点区域，项目周边大盘林立，未来高尚人口增加，消费力强劲； 项目的商业定位填补了水口新中心区的商业空白点，发展空间极大。 商业发展滞后，市场培育需要一定时间； 目前项目周围多为零星分布的农民房，消费人群较少； 目前项目周围没有公交停靠站； 项目周围缺少品牌主力店的吸引力；;; 小结： 地处水口中心区的核心位置，毗邻新行政中心、人民广场、文化体育中心，是水口居住服务中心，同时也是未来水口商业发展的主要区域。 江南御都便利的交通环境，大量楼盘的兴建，都为项目成为水口首席商业街提供了实现的可能。 ;;; 本项目商业市场定位依赖于市场环境和项目条件两个方面。 1、市场环境因素 从宏观层面来说，水口经济前景看好，具有扎实的商业基础； 水口城市规划对本项目商业定位及功能有所限定，尤其是新行政中心、文化广场、人民体育中心、以及江南御都/合生项目/东方世纪城等高尚社区的形成，本项目在城市商业功能中必将定位为城市新型商圈的角色； 从商业经营发展趋势来看，水口正步入品牌及商业形象更新时代； 按水口商业规划及相关政策，水口政府正在打造中心区商业服务轴线、为项目提供良好的政策环境； 从目前水口的消费能力来看，大众消费能力普遍不高，大量高端消费者跨区域消费； 目前惠