地产策划大成国际商业中心营销推广策略竞标方案.pptx

我们有理由相信：大成国际商业中心必将成为北京商业物业营销的典范发挥金铺价值，实现有效营销，我们要做到：塑造市场化的商业主题科学规划、有序招商，实现商铺的火热经营有效地进行商业物业营销运作保证完善的后期管理，为投资者提供切实可行的退出机制聚集和吸引大量的商业人流，营造良好的商业经营氛围以建立恒久的文化商业产品平台为最终目的。主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂主题，是商业的灵魂大成的商业主题要服务于营销确定主题的基点是市场但是…单纯地依靠区域市场是片面的挖掘主题的基点区域商业市场解码商业市场解码 ——区域商业供应现状商业市场解码——区域商业供应现状项目名称商业体量（平方米）租金（元/天/平米）售价（元/平米）住宅体量开业时间空置率后现代城80000-11000-120005000002006年4月30％易构空间30003.5190002000002005年初30％金港国际6000-150001200002006年4月5％左右金海国际180003-3.5170002800002005年10月40％左右沿海赛洛城1500003.5190007000002006.6100%京都杭城150001500户）2006年6月100％CBD东都300000-地下一层7000/地上一层17000、地上二层16000800002006年5月15％现有商业后现代城 商业面积 8万平方米 易构空间 商业面积 0.3万平方米 金港国际 商业面积 0.6万平方米金海国际 商业面积 1.8万平方潜在商业沿海·赛洛城 商业面积 15万平方米 京都杭城 商业面积 1.5万平方米 CBD东都 商业面积 30万平方米 57.2万平方米潜在商业供应面积：约46.5万平方米未来人群数量增加：约5.3万人现有商业供应面积：约10.7万平方米现有消费人群数量：约9.1万人14.4万人区域现有商业供应已经完全能够满足区域人群的常规型商业消费我们的商业辐射范围区域化商业的辐射范围商业市场解码 ——常规型商业经营商户需求特征常规业态类型租金水平（元/天·平方米）可进驻楼层面积需求（平方米）超市1.5-2.0地下一层、或地上一层10000-20000影院1.5-2.0楼层无明确要求，层高8米以上3000家电2.0-2.5两层，地下一层与地上一层，或地上一、二层10000-20000中式餐饮2.0-2.5楼层无明确要求800-1000西式餐饮2.5-3.0地上一层300-500休闲娱乐4.0-5.0地下一层、地上一、二层200-400生活服务配套3.0-4.0地上一层50-100商业市场解码 ——区域常规型商业经营商户需求特征商户可承受租金区间常规商业业态商户租金水平无法支撑我们营销目标的商业售价常规型区域化商业塑造不符合大成的根本利益目标大成，要走自己的商业之路打造恒久的商业文化平台辐射范围的放大，将使我们面对更大的市场并面对更激烈的竞争我要消费我要购物我是北京最好的商业东方新天地SOGO我是最大的百货第三级……我们是传统商业区我是文化主题王府井、西单我是一站式购物金源shoppingmall华贸中心华侨城我是水主题商业我是意大利风情怎样？让客户选择大成把握消费者的心理，是切入点现代消费心理学认为体验消费享受消费需求消费满足人的精神需求满足人的物质消费享受满足人的基本消费需求与体验消费的核心精神相吻合精神需求文化体验时代体验体验消费情境体验我们，该倡导什么样的文化体验？他山之石，市场通行的文化体验珠江帝景欧洲风情珠江骏景北欧风情—钎针街好运街外国风情个性商业街华侨城维吉奥商业广场——意大利风情泛欧洲文化盛行迎合人群“尚欧情结”消费者乐于买单借势而行赋予我们的产品以纯粹的欧洲文化意义大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验大成的文化体验希腊城邦出现陶器出现青铜时代开始/米诺斯建立希腊首批宫殿，希腊线形文字A出现亚历山大大帝建立帝国……原始商业首度繁荣特洛伊战争，欧洲英雄的神话年代首届奥林匹克运动会荷马史诗铁器时代开始希腊线形文字B出现希腊文明鼎盛时期日升月沉、岁月流转我们历史变成了传说、传说变成了神话开启新的英雄篇章站在英雄远去的年代文化的价值，在历史的传承中升华大 成墨丘利斯商业广场CDhengaappeared文明的碎片ivilization欧洲文化的四个截面ⅠⅠ欧洲传统的国际贸易精神关键词：Attalos长廊、墨丘利斯、航海贸易核心思想：古代欧洲最鼎盛的商业贸易，催生了灿烂的希腊文明古老的希腊城邦制国家，则成为了欧洲国际化商品贸易的发源之地建于公元前159年，保存至今的希腊古商品中心Attalos长廊，是欧洲商业文化历史传承的标志ⅡⅡ欧洲休闲文化关键词