地产策划秦皇岛滨海南戴河泊海美度市调及定位.pptx

本次汇报： 1、通过市场分析，确定项目的基本市场定位； 2、通过讨论，基本确定产品类别及研发方向； 3、在此基础上，确定营销基本路线，为下一步整体营销推广计划奠定基础。 创建区域市场无竞争营销模式 区域市场产品的差异化 区域市场社区个性的差异化 营销模式的差异化 这种差异化能否被市场接受？ 一、南戴河旅游地产市场局部竞争分析 二、本项目的SWOT分析 三、项目的市场定位以及市场论证 四、项目的产品定位 五、项目的客户定位 六、项目的营销定位 七、市场机遇和挑战 第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析 南戴河 养老移民类社区 宜居宜度宜投资 观海亲海度假类 戴河新城 以投资为主要目的 戴河庭院 海岸别苑 依海45度 第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析 建面 一期8万 价格范围 9800元/㎡～26000多元/㎡ 公摊率 12％～15％ 面积区间 80~90占60％ 68，73占10％ 100～140占30％ 交房标准 精装（无家电、无家俱） 销售均价 12000元/㎡ 户车比 1:1 车位价格 150000~160000（车库） 车位未定 主力户型 两房80～90平方米 物业费用 3.86元 物业公司 第一太平戴维斯 销售率 一期50% 社区配套 会所（使用上未定） 广告语 专属海滩上的花厅度假叠墅 综合点评 优势：20000多平米的专属海滩+社区内三大主题庭院+自用邻海生态公园+新颖的立面设计+多阳台入户花园+精装+居度相结合概念+现代营销理念 劣势：总价高的较少客户群体+少数观海+现场形象组织差+群体文化定位模糊+营销主线不明确+户型空间不紧凑布局不合理+入住成本高 戴河庭院 第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析 依海45 建面 64000平方米 价格范围 6200～13000 元/平米 公摊率 面积区间 30～124平米 交房标准 精装（家电齐全，床上用品等） 销售均价 6700元/㎡ 车位 595 车位价格 主力户型 30-50平米 物业费用 2.0元 物业公司 自管 销售率 70% 广告语 什么建筑让所有人看海 社区配套 商务中心、健身房、便利店、餐饮中心 综合点评 优势：位于南戴河商业中心，交通便利+周边配套齐全+立面风格简洁有冲击力+公共观海平台户户看海+北京天津、唐山、石家庄售楼处+小户型精装+24小式酒店式服务。 劣势：户型局促缺少居住舒适性+无社区感+廊式设计酒店感强+楼距近有压迫感+观海距离远+交通主路尘噪多+过路去海边无亲海感和私密感+无法打造社区文化+现场形象差。 第一部分 南戴河旅游地产市场竞争分析 海岸别苑 建面 14088平方米 价格范围 9000～16000元 /平米 公摊率 面积区间 40～50占80％ 30，80～110占20％ 交房标准 精装（带家电、床上） 销售均价 10000元/㎡左右 车比 1：0.5 车位价格 主力户型 40～50平方米 物业费用 3.2 物业公司 北京均豪物业管理公司 销售率 30% 广告语 珍藏南戴河醉美的海岸 社区配套 沙滩高尔夫练习场，会所（自助餐，咖啡厅等其它娱乐设施） 综合点评 优势：别墅式公寓+小区智能化+小户型+精装既可入住+离海近+水景庭院+社区感较强。 劣势：较少观海户型+缺少观景平台+居住舒适感差+社区过小不足以支撑好的物业+市场定位模糊+营销无主线较混乱+营销表现不足。 第二部分 本项目的SWOT分析 充分发挥优势，尽量化解劣势； 及时抓住机会，避免存在威胁。 第二部分 本项目的SWOT分析 优势 1、得天独厚的地理位置，具备建设高端濒海物业的先天条件； 2、土地无遗留问题，具备良好的开发现状； 3、地块方正，便于规划和后期的封闭式管理； 4、目前规划条件便于高端产品打造； 5、离沙滩和旅游广场很近，对以亲海为卖点的销售会有较大促进，在销售上也更容易聚集人气； 6、东北万平米公共花园对提升楼盘品质大有帮助； 7、暑期交通及配套实施相对完善，是社区配套的一个良好补充，不会给居住着带来不便。 第二部分 本项目的SWOT分析 劣势 1、规划条件苛刻，产品的规划的多样性受到限制； 2、南部现状别墅区使楼盘无法达到零距离亲海效果，在形象上受到较大影响； 3、日月湖的存在会影响到部分居住单位的观海效果，其冷却塔等会降低附近楼的价值； 第二部分 本项目的SWOT分析 机会点 1、南戴河的重新规划和高起点定位会加速改善该区域市政形象； 2、南戴河已作为京津唐和东北地区一个著名的旅游去往地，在外地消费者中已具备有相当知名度； 3、周边楼盘营销已相继展开，消费客流形成气候，只要打造差异化产品，肯定会吸引消费者； 4、目前黄金海岸整体计划尚未启动，度假产品消费中心还未西移。 第二部分 本项目的SWOT分析 威胁点 1、以戴河庭