地产策划荒岛上海城开合肥项目市场整合研究营销策略.pptx

上海城开 合肥项目 市场整合研究项目概况（地块实景拍摄）技术经济指标地块位置：南淝河路与当涂路交口西北角规划用地面积：152226平方米总建筑面积：408930平方米建筑密度：29.89%绿化覆盖率：49.6%（其中集中绿化率：31.7%）总户数：2832户业态：高层公寓、高层住宅、联排别墅、办公、商业我们的工作都必须以现实条件为基础，以市场特征为依据，以共同目标为导向我们的目标我们需要解决的问题1、打造合肥样板性标杆项目2、控制投资风险、实现利润最大化3、成功实现城开品牌强势登陆合肥、实现可持续发展战略1、如何把握市场进行准确的定位2、如何挖掘产品优势、提升项目价值3、如何快速回笼资金4、如何运营“城开”企业品牌价值合肥房地产总体市场研究格局决定土地价值第一部分[崛起中的合肥] 合肥是一座有2000多年历史的古城，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，素以“三国旧地、包拯故里”而闻名海内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是江淮地区重要的行政中心和军事重镇。尤其是三国时期魏吴在合肥长达32年之久的交兵，为合肥留下了逍遥津、教驽台、三国新城等众多的三国遗迹。悠久的历史，造就了众多的名人，影响较大的有包公、李鸿章、段祺瑞和台湾首任巡抚刘铭传、诺贝尔奖获得者杨振宁等。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。全市常住人口为462.73万人。 改革开放以来，合肥市经济社会发展步入了快车道，GDP连续20多年保持在两位数以上增长，综合经济实力不断增强，去年全市实现生产总值853.57亿元，增长16.9%；全年全社会完成固定资产投资495.27亿元，比上年增长36.4%；财政收入达到130.88亿元，同比增长24.2%，全年实现海关进出口总额41.83亿美元，同比增长19.2%，其中，出口27.94亿美元，增长27.6%；城镇居民人均可支配收入9684元，增长12.5%。 合肥是一座轻工之城，美菱冰箱、荣事达洗衣机、芳草日化、开元轮胎、合肥海尔等都是国内外享有盛誉的民族品牌。?今日合肥已建设成为全国园林城市、全国卫生城市、全国甲级对外开放城市、全国城市综合实力50强城市、全国城市环境综合整治优秀城市、全国四大科教基地之一、全国45个公路交通枢纽城市之一、全国建设中的铁路交通枢纽，是全省的政治、经济、交通、文化中心。 [合肥2006-2020年城市总体规划] 未来15年，合肥的发展方向是：接轨沪宁，联动长江的先发城市；立足皖中，引领全省的中心城市；强化科研，辐射全国的创新城市；优势独具，合作发展的产业城市；依山傍水，滨湖通江的生态城市。 根据规划，近期及到2010年，合肥中心城区总人口将达300万人，建设用地达300平方公里。近期，合肥将重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展；重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等地区。 本项目地块所处区域将成为未来新城与老城区的黄金交接点。 ?1、城市发展目标 坚持可持续发展的战略，依托科研和教育的优势，大力发展高新技 术产业和第三产业，把合肥建设成为经济繁荣、科教发达、布局合理、 设施完善、环境优美的现代城市。2、城市性质 合肥市是安徽省省会，全国重要的科研教育基地。 3、城市发展方向 城市主要向西、南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要 坚持“多中心组团式”的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有 序地开发新城区。 ?4、城市形态 城市以老城区为核心，向东、北、西南三翼伸展，继续保持风扇形 城市形态，三翼之间楔入大片田园、绿地，新城区在312国道南侧依托老 城区，相对独立发展。5、城市总体布局 合肥城市分为5个分区：老城区为全市行政、商贸、金融、信息、 文化中心，兼居住、游憩功能；东区为居住、工业、商贸、交通功能的 综合区；北区为居住、工业、建材、仓库功能的综合区；西南区为居住 、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区；新城区为现代工业基 地、兼居住、游憩功能。 ?城市总体布局图? ?“十一五”时期合肥市经济社会发展的奋斗目标1、总体目标 在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现201