定位策划商业综合体隆塬地产广东东莞桥头镇201商业综合体春日电子发展思路.pptxVIP

方案说明本次报告目的：阐述我司对该项目发展的理解，就相关问题做进一步沟通；1对项目产品属性、区域属性进行分析，提出相应的操盘思路。2项目初探总体经济技术指标总用地面积㎡37314总建筑面积㎡108300其中商业建筑面积㎡60700住宅建筑面积㎡47600毛容积率2.9绿地率（%）25建筑覆盖率（%）45商业体量大 商业对外依存度高 小型城市综合体特征明显 住宅价值潜力大问题汇总问题一： 6万余㎡商业体量，未来将发展为集中商业？还是多元化商业？问题二：综合体的开发招商与销售，如何操作才能将价值利益最大化？问题三：商业与住宅的产品组合如何搭配？方案大纲区域宏观分析地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业市场环境分析城市商业市场特点商住市场市场机会区域资源地块属性四至分析动线分析项目本体解读市场调研项目定位租售模式经济测算操作模式项目操作思路第一部分 区域宏观分析地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从整体上看，桥头镇具备不错的工业、设施建设、经济基础、地理条件增城市博罗县广州市惠州市桥头镇东莞市桥头镇位于东莞市东北部，东江河畔，穗、深、港经济走廊之间，北隔东江分别与惠州市的惠阳、博罗2市(县)相望，东南、西北和西南分别与谢岗、企石、常平三镇相邻。距离莞城48公里，深圳60公里。全镇面积56平方公里； 是“国家卫生镇”、“广东省教育强镇”、“广东省重点工业卫星镇”。 深圳市一小时交通圈香港地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从整个东莞市看，桥头镇位于东部核心位置，承担着周边9镇交互发展的功能，这为当地的房地产市场发展不仅奠定了区位条件，也指明了综合体项目的方向。龙溪镇潼湖镇企石镇潼侨镇桥头镇东莞市横沥镇东坑镇沥林镇大朗镇樟木头镇地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从经济发展态势上看，桥头镇抢先摆脱低谷，经济发展高于全市平均水平，特别是工业发展迅猛，为本区域房地产的发展带来大量常住人口。 。2012年上半年，全镇国民生产总值36.2亿元，同比增长8.3%；工业生产总值76亿元，同比增长20.8%2011年桥头镇主要经济数据地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从交通规划上看，桥头镇将与周边城镇、城市的联系大大加强，这将促进城市商业迎来大发展 。广惠高速东深路桥东大道桥常公路莞深高速虎岗高速红色道路名称为桥头镇（2004-2020）总体规划道路地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从城镇人居规划上看，桥头镇未来商业人居中心是以镇政府所在区域为核心的中心组团。本项目正处于该区域，拥有广阔的发展前景！桥头镇以“工业进园、居住进区”的集中发展策略，规划“一大三小”四个城市组团；其中中心组团为综合服务中心，东部组团北部组团西部组团则定位为工业园区。地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从城镇用地规划上看，项目所在的中心组团集中了大量的居住、商业金融、行政用地，这意味着城市基础设施重点投入、商业集中、消费人群充足的市场条件。为项目中高端定位发展策略奠定基础！中心组团（项目所在区域）各类居住用地行政用地商业金融用地地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从人口和消费上看，桥头镇外来务工人员占较大比例，随着工业进一步发，外来人口增加，社会消费能力将进一步提升，对地产的租售市场也将产生影响。人口统计人居消费广东省东莞市2010年第六次人口普查数据：全镇人口为166774，占全市人口的2.03%；户籍人口为35887人，外来人口130887人；2012年上半年，全镇社会消费品零售总额8亿元人民币，同比增长8.2%地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从消费水平上看，桥头镇是全国明星城镇，居民的消费能力较强；桥头镇农村居民人均纯收入年份桥头镇（元）全国（元）2011年1507669772011年，金融机构各项存款余额78.8亿元，增长9.1%，农村居民人均纯收入15067元，增长9.1%。地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从产业结构上看，桥头镇第三产业发展好于全国和东莞市的平均水平，说明当地的商业具有一定的成熟基础，商业服务业升级是趋势。类比城市桥头镇东莞中国第三产业51.8%49.4%43.1%“十二五”期间，加快发展第三产业，继续壮大传统服务业，加快发展生产性服务业，房地产业、培育现代物流业和信息、中介等新兴服务业，特别要发挥我镇酒店服务业的优势，推动资金、信息、人流、物流向我镇集聚，有效发挥服务业对产业转型升级的支撑作用。2011年桥头镇三大产业比例图地理交通区域经济区域规划区域人口优势产业从优势产业上看，桥头镇工业会集了2000家的民营企业和大量外资企业，说明当地的人群消费有一定偏向性，项目有多元化商业规划的可能。2012年上半年工业数据民营企业新增190（家）累计2025（家）外资企业新签增资32宗