海南住宅市场产品之规划建筑立面专题研究报告85p.pptxVIP

做中国最有价值的房地产服务机构To be the most valuable real estate service agencies in the Chinacontents目录海南住宅市场产品之规划、建筑、立面专题研究2012年3月同致行（中国）海口分公司出品Ⅰ规划篇 规划·容积率 规划·绿化率 规划·建筑密度Ⅱ 建筑篇 建筑·风格Ⅲ市场调查Ⅳ个案赏析Ⅴ立面材料同致行（中国）地产顾问有限公司海口分公司电话：0898 地址：海口市滨海大道103号财富广场14G?网站：//规划篇 地块·区域注：由于本研究报告以后的章节会将建筑中的建筑风格、园林、户型等内容逐一进行详细的研究，因此，本章节规划篇只着重研究房地产中的技术经济指标，重点研究容积率，容积率关乎着一块地是否能做到充分的利用，土地利用价值的最大化，及产生的经济效益。 地块·区域房地产项目规划三大重要指标——容积率、建筑密度、绿地率我们在面对一块地时，往往会考虑：容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地率要达到多少？就绿地率来说，虽然全国基本上一致要求35%，但实际操作起来，还是根据各地的城市管理的要求，举个例子，北京在旧城改造中要求绿地率达到30%，而成都、广州的绿地率可能就会更小，因为建筑密度大，日照间不大，就会导致建筑密度增加。所以，很难有地方能达到政府的要求。在地方政府的政策中，最重要的是控制建筑密度，建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老人、小孩的的活动空间，所以必须要求有一个合理的建筑密度。相对而言，容积率就放得宽的多，层数越高，容积率越高，但是一般住宅的建筑高度做到33层就不错了，再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，因此建安成本就高。另外，另外考虑的一项是，住宅的进深越大，容积率就越高，这就大大制约了容积率的提高。注：由于以下章节只对建筑的容积率做相关的研究 地块·区域容积率?容积率为规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比。容积率可根据需要制定上限与下限。容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限是防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。从人多、地少的特点考虑，应该鼓励向地下、地上空间发展的高容积率方向发展。高层建筑是有效提高容积率的具体方法，越高越有利于提高容积率。 规划·指标建筑密度?建筑密度为规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。建筑密度越大，空地越少。做为可持续发展的节能省地措施，降低建筑密度是发展方向。建筑密度与容积率从息息相关高容积率，带来高密度。但局部也可是低密度。 低容积率，可选择高密度，也可选择底密度。 建筑密度是直接影响住区品质的重要因素，密度低时，外部空间大。为创造良好的居住环境提供了必要条件，但若处理不当，会形成空荡无用的大草地或大花园，所以，不是密度越低越好。 对住区而言，低密度还意味着高效率。而高效率正是城市化所追求的目标。从这一点出发，本文认为所谓“山水城市”是骗人的谎言。城市就是城市，田园就是田园。现在有一种不好的趋势，北京向周边蔓延时从内向外，容积率逐渐降低， 由于建造成本的原因，致使低容积率的住区，普遍以建造小高层为主。这样就会形成一种相对高密度的格局。用不了多久原来的郊区就会和城区拥有差不多的密度，当然容积率是不同的。 低容积率，高密度是对土地资源一种浪费。 地块·区域绿地率?绿地率为绿地面积与土地面积之比。目前很多技术的发展，已经可以将绿地引入建筑中，形成各种形式的空间绿化方式，绿化率的下限控制方式应该根据整体空间的绿化进行控制。既鼓励公共绿地、宅旁绿地、道路红线内的绿地、屋顶、晒台的人工绿地等各种方式增加城市绿化。海南明确要求：新建小区绿地率不得低于40%2010年3月1日实施的《海口市城镇园林绿化条例》规定：市政设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的一类居住用地绿地率不得低于45%，以中高层住宅为主的二类居住用地不得低于40%；旅游度假酒店不得低于45%；工业园区不得低于20%。一些工程项目（如旧城改造工程、政府拆迁安置房、廉租房等）绿地率无法达到规定标准又确实需要进行建设的，经批准可适当降低绿地率，但不得低于标准的80%。 地块·区域容积率——开发决策过程中最核心要素，其所反映的问题不仅仅是数字那么简单那么，容积率决定了什么？决定不同的产品类型之间的配比；决定了不同的产品形态；决定了不同的面积区间；决定了不同的产品户型的使用功能；决定了项目的售价和盈利表现；决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。因为容积率对应的不同的产品，决定了项目不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 地块·区域在开发项目时，需要考虑容积率的哪些问题？需考虑：当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？容积率变化时，对应的产品规划和布局形